美聯樓價指數由2021年8月23日歷史高位177.3至2022年11月7日下跌了13%至154.3，比起一年前的174.6也按年跌了11.6%，不過有不少人覺得很多屋苑實際跌幅遠超這個幅度，今天就和大家深入了解這個是否事實。

美聯樓價指數乃根據全港138個著名中小型私人屋苑的成交個案，所以我們今次集中研究138個屋苑。為免部分屋苑某一個太少成交而影響成交價錢，我們今次比較2022年8-10月和去年同期2021年8-10月的3個月平均呎價比較，找出潛在低水的屋苑。

跌幅最大的屋苑

比起去年同期跌得最多的是位於香港南區鴨脷洲海旁的南灣，最近尺價大概在$22000 – $23000附近。跌幅第二多的是位於大圍的上車樂園金獅花園，跌了19.8%。

若由去年最高位8月份計算，該屋苑15個月內的尺價由$17703跌至$13582，跌幅高達23.3%。282呎的細單位去年8月曾經以高達503萬賣出，呎價近$18000，當時上車的門檻基本要460萬。到近3個月，360萬到380萬已經買到該屋苑260呎到280呎的細單位了，符合400萬以下舊按保資格，當市況好轉時，有望重新獲得支持。

鐵路盤跌幅大

之後幾個跌幅排前列的屋苑是大家比較熟悉的鐵站上蓋盤，包括星河明居跌了18.3%，沙田第一城15.7%，新都城14.9%，麗港城14.8%。通常鐵路盤抗跌了比較強，特別是位於市區的鐵路盤，若市況持續下跌，這些屋苑的跌幅或遠比其他屋苑少。

跌幅最多的非鐵路盤分別是光明台跌了14.8%，藍澄灣跌了14.4%，荃灣中心跌了14.3%。

不跌反升的屋苑

雖然大部分屋苑都有跌幅，不過依然有部分屋苑過去一年是升的，主要位於新界區，例如御龍山升了11.9%，聽濤雅苑升了5.7%。而一些近年入伙的新盤跌幅也比較少，例如Park Yoho、溱柏、尚悦、啟德1號(I)等跌幅都在4%之內。

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