樓市氣氛欠佳，二手交投嚴重萎縮，部分業主議價態度趨軟化，造就市場不少減價成交，市場更不時出現大幅「劈價」的成交個案，動輒減價百萬元，甚至幾百萬元；反觀，樓價指數雖然由高位回落，但跌勢相對輕微得多，為何會出現這種情況？

首先，根據政府差餉物業估價署資料顯示，最新9月份私人住宅售價指數報388.8點，較8月394.5點下跌約1.4%，比起7月份高位394.8點僅累跌約1.5%。與此同時，根據「美聯樓價指數」資料顯示，最新10月31日至11月5日報169.46點，與年內高位比較累跌約4%，回落至今年中水平。雖然跌幅比起差估署數字為大，但仍與市場出現「劈價」情況有差距。

究其原因，市場的確出現不少減價個案，但大幅「劈價」的成交個案實際上僅屬部份甚至個別例子；而同時減價個案中，部份跌幅則相對輕微。故拉上補下之下，實際的平均呎價跌勢未有顯著下滑。

當計算樓價指數時，會以一籃子個案計算。以「美聯樓價指數」為例，以全港100個大型屋苑成交個案作計算，從而更能反映整體二手市場樓價的趨勢。事實上，過往樓價呈升勢之時，市場亦不時出現樓價急升的個別個案，但當時樓價指數升幅同樣較少，因為當時並非所有成交個案均急升，反之亦然。

另外，值得留意的是，不同樓層、不同景觀，價格上都會存在一些差異，不排除市場大幅減價個案有存在樓層及景觀之異的可能性，並非能夠全面地反映樓價走勢。

而目前外圍環境仍存在不明朗因素，樓市觀望氣氛仍濃厚，相信市場亦將繼續出現減價求售個案，惟預期短期內二手樓價回落幅度不致太大，預測第四季平均二手樓價將回落3%至5%。