上星期金管局放寬非住宅物業按揭成數，上限上調10個百分點。鑑於疫情尚未完全受控，市場投資氣氛相對審慎，預期有關措施短期成效未必顯著，但長遠而言，影響肯定是正面的。然而疫情自今年初爆發以來，非住宅物業市場固然首當其衝，住宅市場交投亦較去年同期明顯回落，減辣又能否伸延至住宅物業？

事實上，政府適時的拆牆鬆綁，對樓市是有幫助的。為紓緩上車難的問題，去年底政府放寬按保措施，二手市場更為受惠，當中逾600萬至1,000萬元物業因此受到追捧，今年首7個月該類型物業二手住宅註冊量按年逆市上升逾3成，而其他價格組別註冊量則報跌，當中逾1,000萬至2,000萬元二手註冊量按年同期下跌近17%。

上車需求固然重要，但上車換樓一環扣一環，故換樓需求亦不能忽視。事實上，今年首7個月1,000萬元或以下二手住宅註冊量佔整體二手住宅註冊量約87%。而2,000萬元或以下佔整體二手住宅註冊量更高達97%，假如進一步放寬逾1,000萬至2,000萬元物業按揭成數至7成，甚至乎8成！可以令到二手換樓鏈再進一步啟動，流通量增加之餘，亦可令供應量得到釋放。

隨著近年樓價持續上升，現時逾1,000萬至2,000萬元物業為市場視為換樓的選擇之一，當中大型屋苑錄得該類型物業成交的情況愈見普遍。觀乎今年首7個月二手住宅註冊量，不少傳統大型屋苑如太古城、海怡半島、黃埔花園，其逾1,000萬至2,000萬元物業註冊量佔該屋苑整體二手住宅註冊量比率分別達65%、39%、33%，故放寬該類型物業按揭成數，對換樓客而言肯定是一大喜訊。

總括而言，筆者建議政府適時檢討逆週期措施，避免樓市向一方傾斜，正如上述所言，兼顧上車需求的同時，亦不能忽視換樓需求，若顧此失彼，將影響樓市長遠發展。