近日，香港及新加坡政府雙雙再為樓市出招，先有特首公布的房策新六招，新加坡亦為已平穩數年、近年再現升溫跡象的樓市「加辣」。不少人喜歡將香港與新加坡的樓市狀況作比較，因為兩者皆屬彈丸之地，人口相對稠密，而經濟發展模式、文化背景等均非常相似。然而，早年新加坡的房屋政策可謂相當成功，特別是組屋的規劃，有效將樓價控制於合理的水平範圍，反之香港的樓價卻不斷創出新高。是次政府宣布的新六招，當中多方面亦見早年新加坡房策的影子，現在來解構一下。

相信大家都不難感受到新六招中政府加大公營及資助房屋供應的「決心」。其中三大範疇亦圍繞着公營及資助房屋，包括：(一)改撥九幅私營房屋用地以發展公營房屋、(二)修訂資助出售單位的定價政策、(三)將馬頭圍道重建項目改作「港人首次置業」(「首置盤」)先導項目。從第一點可見，此舉令公私營住宅供應的比例由原來維持在6:4的水準，或更改成7:3，亦意味著未來數年私人住宅量將會降低。眾所周知，新加坡居住於由政府建設的公共組屋的人佔整體市場約八成，餘下的兩成私人市場多由富裕階層及外國客擁有。有人質疑，減少私樓供應會推高樓價，筆者卻認為，如政府繼續加大公營及資助房屋供應同時降低門檻，滿足大部份有真正自主需要的人士，屆時私樓樓價上升的幅度亦會因需求減少而變得有限，因價格始終由供求主導，情況就如新加坡一樣。

新加坡政府在制定組屋的售價時，主要考慮人民的負擔能力，而不會與私人市場的樓價掛鈎。而當地購置組屋的門檻並不嚴格，基本上一般的打工一族都沒有問題，而且政府更提供不同的補貼及利率優惠，更可以動用中央公積金購買組屋，可謂相對輕鬆。是次香港政府亦修改資助出售房屋的定價機制，參考最新非業主住戶家庭每月入息中位數3.95萬元，令居屋售價由約為市價7折降至約52折。

面對着現時公屋輪候人數突破27萬，一般家庭的輪候時間高達5.1年，另有21萬個劏房居民處於水深火熱之中，是次香港政府不惜減少出售九幅房屋用地的土地收入，而房協主席鄔滿海日前亦表示，降低資助房屋定價估計令每個市區單位減少約一百萬元收入，可見政府亦有意助香港樓市重回健康發展之軌跡。筆者認為政府除了繼續覓地外，必需將用家和炒家徹底分開，並在公營及資助房屋設立完善的限售規則，讓投資者認為無利可圖，才可以令真正有需要置業的香港市民安居樂業。