上回提到近十年政府以不同「辣招」應付樓市升溫，包括收緊按揭成數及增加稅收等，無奈仍難阻樓價拾級而上，令大部份香港市民上車無望。根據筆者的分析，樓價只升不跌可歸根於以下幾個原因：

（一）銀行水浸，供求失衡

自美國於2009年起推出量化寬鬆（QE）政策，全球大量印發銀紙，熱錢充斥市場，不少人選擇購入物業。2009年至今，銀行體系結餘平均處於2,051億元水平，最高更達到4,263億元，相比起2009年之前的銀行體系結餘平均只有54億元水平，明顯增幅不少。再者，近十年香港樓市持續供不應求，加上現時六成業主已將物業的按揭供滿，十年間樓價升幅接近兩倍，令他們可不斷投資物業增值，樓價因而推高。

（二）息口偏低，回報可觀

基於銀行「水浸」，銀行在按揭市場變得甚為積極，對比十年前後的按揭計劃，便能感受到銀行之間的競爭越見激烈。2009年，當時大型銀行的最優惠利率（P）仍然是5%，並持續接近十年，去年九月才加息八分之一厘至5.125%。雖然加息，但按揭計劃更見優惠，拆息按揭計劃（H按）的封頂息率由十年前的P-2%（實際利率為3%）不斷下調至現時的P-2.75%（實際利率為2.375%）。另一方面，近年轉按盛行，除了按息吸引之外，最大賣點便是可觀的現金回贈，由以往只有約0.9%增至現時超過2%，即貸款額500萬元，現金回贈高達10萬。息口低加上回報率高，自然吸引不少買家入市。

（三）房策存在漏洞

縱使政府不斷出招，以圖打擊投資者入市，可惜，政府十年來推出的樓控措施非但打擊投資者，亦同時不斷將上車門檻增高，變相令首次置業的年輕人更加難入市。例如「辣招」之初主要依靠收緊按揭成數、增加壓力測試及提升按揭保險計劃上限，這些措施對高收入、首期充裕的人士影響甚少，反之置業初哥卻會感到無比吃力。其後，政府徵收額外稅率，但當中存有不少漏洞，例如借人頭買樓、近親轉讓等可輕鬆避開高昂的稅收，因而無阻投資者入市，樓價越見上升。

展望下一個10年，香港的土地問題會否仍然嚴重？相信政府需要與社會各方持份者達成共識，為香港的土地作出長遠規劃，增加供應以穩定樓價及民心。