過去兩年香港樓價呈「Ｍ」型發展，而最新「美聯樓價指數」報164.52點，連升7周，令本年迄今樓價累積跌幅收窄至僅約0.29%。若與去年高位比較，亦只下跌約7%。雖然受到社會事件及疫情影響，但樓價跌幅仍較預期為低。近十年樓價走勢是大漲小回的格局，究其原因，仍然是離不開供求失衡！

在需求方面，香港住屋需求強勁。根據政府數據，去年有約4萬多對新人結婚，而前年則有2萬多宗離婚個案，結婚及離婚均對住屋帶來需求。此外，近年嚮往「小家庭」生活模式需求愈見殷切，分支家庭亦是住屋需求的推動力之一，對細單位需求更為殷切。

此外，去年底放寬的按保措施亦推升上車換樓需求，情況從物業買賣註冊數字確切反映出來。綜合土地註冊處資料，今年首5個月二手住宅註冊量按年下跌約15%，惟當中逾600萬至1,000萬元註冊量按年上升約16%，成為唯一報升的物業組別。該類型單位註冊量逆市報升，反映上車換樓需求強勁。

至於供應方面，一手私樓供應少，對樓價發揮支持作用。過去10年(2010至2019年)一手私樓落成量約13.5萬伙，比起之前10年(2000至2009年)約19.1萬伙下跌近3成。鑑於公私營房屋比例由 6 比 4 改為 7 比 3 ，加上私人住宅供應目標持續下調，以及補地價困難下，預期未來一手供應難以大升。

總括而言，筆者認為，住屋需求與日俱增，土地發展規劃必須高瞻遠矚，方能突破土地供應的樽頸，扭轉房屋供求失衡局面；而預期在供不應求情況仍持續下，料未來樓價依然受到支持。