私樓空置率回升 市場囤積居奇惹猜疑

香港寸金尺土,一「屋」難求。房屋供應緊絀,市場對樓宇空置情況尤其關注,一手空置稅立法似乎如箭在弦。而根據政府早前公佈的數據,去年私人住宅單位空置率約4.3%,較17年約3.7%增加約0.6個百分點,兼創近6年新高。私樓空置率上升,是否反映市場出現囤積居奇的情況?

雖然空置率上升,兼創近年新高,但數字仍低於1998至2017年期間約5%的長期平均水平。若與2003年約6.8%的高位相比,現水平仍低約2.5個百分點,反映現時私人住宅單位空置情況並不顯著,談不上囤積居奇。

綜觀去年私人住宅單位空置率上升情況,相信與去年下半年落成量大增不無關係。近年政府持續增加土地供應,項目陸續落成。去年私人住宅單位落成量約2.1萬伙,較17年約1.8萬伙增加近2成,數字更創14年新高。私樓落成量創新高,促使空置率亦步亦趨。

不過值得留意的是,上述約2.1萬伙的落成單位中,當中下半年落成的單位有近1.5萬伙,佔整體高達7成;特別是於第四季落成的單位更有逾8,000伙,佔整體近4成,更創出按季紀錄新高。更值得考量的是,單位雖獲取入伙紙,但仍要等待滿意紙批出才能入住,故有些單位即使已獲取入伙紙,但因未獲發滿意紙而被界定為「空置」,因而拉高空置率。而去年下半年尤其是第四季,獲取入伙紙的項目中,相信有不少出現此類情況。

即使私樓空置率上升,但空置情況並非想像中顯著。去年約2.1萬伙落成單位中,有約1.8萬伙已售出,售出比率高達8成半,只不過部分因未取滿意紙導致業主未能收樓入住。事實上,自「3D辣招」推出後,市場上炒家基本上絕跡;隨著住屋需求持續增加,買樓者以自用為主,近年私人住宅單位空置率處於低水平,正正反映市場剛性需求殷切,故私樓實際空置情況並不顯著,囤積居奇之說值得商榷。

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