貿易戰或現柳暗花明 對樓市莫過度悲觀

一手新盤持續主導市場,備受追捧,預期 10 月全月一手私樓註冊宗數約2,000宗,而二手則「斯人獨憔悴」, 10 月全月註冊量更有機會跌穿 2,000 宗水平,屆時或出現「一手註冊量超越二手」的情況,亦是自 2015 年 12 月後再次出現。一二手註冊量比例由過去 3 年平均約三七比,至最新的五五比,主要是因業主不急需大幅劈價求售,結果就是反映在大幅萎縮的二手交投上,購買力轉移到一手市場。

二手交投拾級而下,二手樓價亦現輕微調整。根據「美聯樓價指數」資料顯示,最新 10 月 3 日至 10 月 9 日報172.95,按周下跌約 0.93%,並創 16 星期新低;若與年內高位 176.54 點相比,則累跌約 2.03%。

近期樓市較為波動,環顧刻下眾多影響樓市的因素中,雖然本港啟動加息週期,惟加息幅度低於市場預期;而剛出爐的《施政報告》亦沒有為樓市「加辣」;短期令買家卻步的因由似乎以中美貿易戰最為關鍵。市場憂慮中美貿易戰將升級為「持久戰」,可能持續數年,甚至更長時間,股市亦從今年的高位大幅下調逾 2 成,樓市下行風險隨之而增加。

然而,物業市場參與者通常都有一個特點,就是過份樂觀及過份悲觀。縱中美持續於貿易戰角力,不過兩國對峙僵局是否難以打破仍然是未知之數,更何況國際政治形勢發展往往出人意表。正如去年因北韓核問題,美國與北韓展開隔空「罵戰」,關係劍拔弩張,一旦擦槍走火,「罵戰」將升級為「實戰」,市場亦曾為此而大感憂慮,深恐美朝兩國若開戰,將拖累本港樓市發展。

惟事態發展竟峰迴路轉,柳暗花明又一村。今年 6 月美朝兩國舉行歷史性峰會,最終雙方簽署聯合聲明,共同努力促進朝鮮半島「無核化」,近月美朝兩國更就盡快舉行第二次峰會達成共識。觀乎美朝兩國關係由險些「兵戎相見」,到「握手言和」,可見國際政治形勢充滿變數,難以預測。

同樣地,中美貿易戰事態發展仍有待觀察,不排除出現轉機。美國 11 月初將迎來中期選舉,結果或會影響美國於貿易戰中的取態,從而牽起關鍵性的作用;此外,中美兩國於 11 月底召開的 G20 峰會期間,有機會舉行雙邊會談,若最終能達成貿易協議,貿易戰將偃旗息鼓,相信會大大減低對物業市場的影響。

不過即使中美貿易戰未能於短期內「落幕」,本港樓市依然受到一些利好因素支持,包括經濟基調穩健、息口仍然偏低、銀行仍積極爭取按揭生意、剛性需求大等,因此預期樓價短期內未會大幅下滑。

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