回報率

【2023邊個屋苑最勁?】19區邊區最高租金回報率?

雖然去年整體樓價回落15%,但租金水平保持強勢,並未有跟隨相對幅度下跌,所以現在投資物業的租金回報率已經提升不少,為了公平,地區的租金回報率只計算樓齡30年之內的屋苑,因為部分區域近月的租務成交集中在較貴的新屋苑但買賣成交則集中在交舊的大廈,例如長沙灣、灣仔、荃灣等區域。

根據2023年1月份土地註冊處和集團內部記錄,香港私人住宅物業(包括已補地價居屋)的租金回報率回升至2.83%,當中新界表現佔優。

港九新回報率

 區域平均呎租平均呎價租金回報率
香港島47.122,6802.49%
新界32.013,5172.84%
九龍37.716,9272.68%
總計36.515,4702.83%

租金回報率 = (每月租金 x 12) / 市場成交價格

呎租 = 每月租金 / 實用面積
呎價 = 成交價 / 實用面積

*由於部分成交記錄未有實用面積,計算上述數字時已經將剔除這些成交

邊個區租金回報率最高?

地區 平均呎租平均呎價租金回報率
沙田37.314,2033.15%
屯門31.312,2283.07%
深水埗40.316,2402.98%
葵青35.514,6912.90%
荃灣33.314,0132.85%
全香港平均36.515,4702.83%
離島27.011,5872.80%
將軍澳33.314,4482.77%
東區43.619,0022.75%
中西區49.721,6762.75%
油尖旺43.418,9632.75%
觀塘37.716,6092.73%
大埔33.714,8292.72%
北區30.113,6722.64%
黃大仙32.815,0292.62%
元朗26.413,0202.43%
九龍城41.321,9602.26%
灣仔51.027,7072.21%
西貢27.415,3552.14%
南區42.427,1381.88%

以全香港平均數2.83%作為分界,只有5個區的租金回報率平全港平均高,分別是沙田屯門、深水埗、葵青和荃灣,主要集中在新界區。14個區平均數以下,最低的是豪宅佔比較多的南區。

平均呎租最高的是灣仔區,這個區也是全港月入中位數最高的區域。平均呎租最低的不是離島,而是元朗,通常剛剛有比較多新盤收樓入伙的區,由於有比較多的租盤突然放盤,所以租金回報率會暫時偏低,對租客來說是一個機不可以失的時間,除了元朗,康城為處的將軍澳區,啟德所在的九龍城區都是例子。啟德$19,000以下也能租到不少2房的新盤。

面積越少,租金回報率越高?

間隔平均呎租平均呎價租金回報率
開放式47.818,6453.08%
1房43.216,2823.18%
2房34.514,8562.79%
3房33.114,4392.75%
4房或以上33.824,4321.66%
總計36.515,4702.83%

這個迷思未必完全準確,以開放式單位為例,租金回報率為3.08%,比一房的3.18%低。一房以上,的確越多房間數目時,租金回報率會越低,特別是到了四房或以上的大單位,租金回報率確實有明顯下降。

主要原因在於這些住宅物業很多都是豪宅或一些景觀較好的單位,所以呎價比較高,但平均呎租卻未有特別上升,導致租金回報率相對比較低。如果想一嘗有錢人生活,租半山的住宅住未必如想像中貴,大家可以睇睇。

成交量大的傳統屋苑

 屋苑平均呎租平均呎價租金回報率
沙田第一城39.614,2193.34%
美孚新邨29.110,5573.31%
珀麗灣26.910,5763.06%
新都城34.013,8272.95%
寶翠園47.519,9722.85%
太古城35.015,1892.76%
嘉湖山莊21.69,5622.71%
昇悅居35.716,0382.67%
都會駅30.913,9732.65%
泓景臺34.515,9672.60%
栢慧豪園23.711,0292.58%
將軍澳中心31.914,9002.57%
海怡半島31.614,8632.55%
日出康城29.013,7042.54%
天晉36.917,6872.50%
御龍山33.016,0402.47%
囍滙51.026,8712.28%

如果用屋苑角度去分析租金回報率,差異就會比較大,例如沙田第一城、美孚新邨、珀麗灣現時的租金回報率超過3%。當然投資者還要考慮屋苑將來的升(保)值潛力會否比其他屋苑少,流通率是否較差等。

成交量大而近年入夥的屋苑

 屋苑平均呎租平均呎價租金回報率
匯璽48.618,5193.15%
柏傲莊43.617,9222.92%
One Innovale34.814,4642.89%
海茵莊園42.019,0832.64%
海之戀38.418,2182.53%
Monaco43.223,5002.21%
帝御31.117,1112.18%
Wetland Season Bay27.315,0872.17%
The Henley47.828,7901.99%
維港1號37.423,6751.89%

大圍新盤柏傲莊陸續收樓,2023月平均呎租$43.6,靠得住啟德區同樣陸續入伙的Monaco和The Henley,而且租金回報率更高。近年主要屋苑裡面最高的算是呎租,2019年入伙的匯璽現時呎租接近$49。

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