不少置業人士申請按揭遇上最大的難題是難以計算按揭成數，過往個案中，甚至有個別申請人只能做到按揭成數兩、三成，導致首期預算要大幅增加。事實上按揭成數能做到多少，與物業及按揭申請人的財務背景息息相關，今次就為大家拆解影響按揭成數的6大因素。
物業因素：
1. 樓價
金管局指引規定，樓價在1,000萬以下的住宅物業，最高可做到按揭成數六成貸款額上限500萬，當中的分界線為樓價833萬的物業，在833萬或以下的物業，仍可做到按揭成數六成，但833萬以上至1,000萬的物業，最高只能獲批500萬貸款額。假設你買入900萬物業，受上限影響最高只能做到500萬貸款額，即五成半按揭成數。另外，如果物業高於1,000萬，按揭成數更縮減至五成。
2. 物業類型
物業的類型會影響按揭成數，如果屬於住宅物業，按揭成數不會受到影響，但如果屬於工商物業或獨立車位，不論任何價值，最高按揭成數均為四成。一個700萬的物業，住宅最高可做六成按揭，即只需支付280萬首期，但如果屬於工商物業，便要增加至140萬至420萬首期。所以買樓前必須知道單位究竟是屬於住宅還是工商物業，除了可自行查冊或向相熟的地產代理查詢，更可向專業的按揭轉介公司協助向銀行了解，讓置業更有預算。
3. 物業用途
買入住宅物業主要可分為自住或出租用途，如果屬於自住，按揭成數不受影響，但如果屬於出租用途，按揭成數亦要削減一成，不論任何樓價，物業按揭成數最高只能做到五成。
4. 物業持有方法
如果物業屬於公司持有，不論任何樓價，物業按揭成數最高只能做到五成。
申請人因素
5. 收入來源
除了物業情況，按揭申請人的收入來源亦會影響按揭成數。如果申請人收入來自非香港地區，按揭成數要削減一成，如果屬於自用物業，1,000萬以下的物業最高按揭成數為五成，最高貸款額為400萬，1,000萬以上的物業最高貸款額則只有四成。
6. 有按揭在身／已做擔保人
不少按揭申請人會忽略自己有按揭在身，或者是擔保人身份為家人供樓，此類人士如果再置業，銀行均會削減按揭成數一成，1,000萬以下住宅物業按揭成數最高為五成，貸款上限為400萬，1,000萬以上最高按揭成數為四成。
極端例子：按揭成數只有兩成
按揭成數的計算方法受以上多項因素互相影響，較極端例子是假設申請人收入來自非本港、物業為非自用加上本身有做擔保人，當他打算買入800萬物業，按揭成數便由六成跌至三成，首期由原本320萬大幅增加至560萬。如果他打算買入的是工商物業，收入來自非香港及已做擔保人，按揭成數更減至只有兩成！