【9成按揭】入巿前必需考慮的3大風險

政府最新《施政報告》宣佈,放寬按揭保險計劃的樓價上限,其中9成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬,首次置業更可以豁免壓力測試,為上車人士提供更多置業選擇。雖然但現時800萬樓只需80萬便能入場,但當中涉及3大風險,大家置業前必須先充份了解﹗

風險(一)入息及供樓負擔增加

過去只有400萬樓下物業才能承造9成按揭,但政府放寬按揭保險計劃的樓價上限後,按揭申請人的入息及供樓負擔出現重大變化。現時入息要求會出現兩種情況:

第一種是每月供款增加,但入息要求相若。以600萬物業為例,根據新例600萬單位首期由120萬大減至60萬,但每月供款由約1.9萬元增加至2.1萬。入息要求方面,新例要求供款與入息比率為50%,即是600萬單位入息最低要求為4.3萬,與舊制經壓測後的入息要求相若。

不過,第二種情況是每月供款及入息均有增加,以800萬單位為例,新例下承造9成按揭首期為80萬,但每月供款由1.9元升至2.9萬元,入息要求由3.8萬增加至5.7萬,兩者同樣上升5成。置業人士要考慮面對入息及供樓負擔增加情況下,是否能夠符合按揭公司資格之餘,亦要考慮能否維持生活及家庭開支。

600萬單位供款比較:

項目舊例新例升幅
最高承造按揭成數8成9成+12.5%
首期120萬60萬-50%
每月供款$19,279$21,689+13%
入息要求$46,053$43,378-5.8%

 

800萬單位供款比較:

項目舊例新例升幅
最高承造按揭成數6成9成+50%
首期320萬80萬-75%
每月供款$19,056$28,584+50%
入息要求$46,053$57,838+50%
*以供款30年及利率2.625%計算,惟實際最終結果由銀行決定。

 

風險(二):繳交15%額外保費 變相增加供樓開支

隨了每月入息及供款要求出現變化,現在置業涉及6位數保費開支,必須預留更多資金。按揭保險新例規定,如果想根據新例,以按保承造更高成數按揭,需要額外支付15%保費。如果原有保費為貸款額的1.5%,額外的保費為1.5% x 15%,即為0.225%。以800萬物業為例,過去由於無法承造按揭保險,所以不涉及保費開支。不過,由於現時申請按揭保險後,保費增加至36萬(720萬 x 5%)。如果未有足夠資金,申請人可以選擇每月繳付保費。

700-1,000萬物業的按保開支:

物業價格貸款額(舊例)貸款額(新例)按保收費(舊例)按保收費(新例)
700萬420萬(6成按揭)630萬(9成按揭)031.5萬
800萬480萬(6成按揭)720萬(9成按揭)036萬
1,000萬500萬(5成按揭)800萬(8成按揭)040萬

準買家必須要注意,如果希望做到9成按揭,必須要符合並未持有任何香港住宅物業 、物業作自住用途的申請、主要收入來自香港、所有申請人須為固定受薪人士以及最高每月供款佔每月收入比率為50%。

申請按揭文件checklist :

  • 借款人及擔保人(如有)的香港身份證
  • 物業買賣合約(適用於新造按揭)
  • 最近3月個內發出之住址證明如水費單或電費單
  • 工作及入息證明如最近財務年度之稅單、最近3個月糧單
  • 僱主證明信或公司聘書

除了按揭保險費用,上車置業涉及律師費、印花稅、地產代理佣金及政府其他徵費,如果想借盡9成上車,必須做初步預算及準備充裕現金。

 

風險(三):業主心雄加

自從《施政報告》公佈放寬按揭措施後,業主憧憬買家在按揭保險的幫助下更易上車,所以紛紛出現反價個案。倘業主加幅達至超逾9成按揭的物業樓價的上限,準買家便要繳付更高首期,例如800萬物業增加至820萬,由於貸款上限為720萬,準買家只能承造約八成七按揭,首期需要為106萬。如果業主反價至850萬,便只能承造八成四按揭,首期要達136萬。當業主堅持反價後,記得重新計數是否有足夠首期,地產代理會提供專業可靠意見,可隨時向他們查詢。

800萬樓價反價後首期變化:

業主反價後樓價最高按揭成數(加價前)最高按揭成數(加價後)首期(加價前)首期(加價後)
820萬80%87%80萬106萬
850萬80%84%80萬136萬
860萬80%83%80萬146萬
880萬80%81%80萬167萬

由於措施後單位成交量大增,放盤已經買少見少,樓價亦會隨著業主反價不斷攀升,如果想找到優質筍盤,要盡快搵樓,以免錯失入市良機。

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