「藏富於樓」乃華人傳統投資智慧,物業交投形式包括私人買賣、拍賣、招標,三者有咩分別?物業在怎樣的情況下,會以拍賣模式交易?
私人買賣
私人買賣是一般常見買賣物業,業主主要透過地產代理放售,由代理作為買賣雙方的溝通橋樑,會安排睇樓,並處理基本的物業查冊,並會盡量解答買賣雙方的疑問。完成交易後,需要支付代理佣金,一般為樓價的1%。近年,不少人亦會直接在網上放盤,直接與業主及買家溝通,而不找代理。但是,業主可能要自行開門讓買家睇樓,買家亦要小心可能會出現假業主的情況,若當物業買賣出現問題時,更需要自行處理及追討,因此風險或會較高。
拍賣亦是一種較常見的物業買賣方式,由賣與與拍賣行聯絡,拍賣行會定期出廣告,展示即將拍賣的物業,以及物業的底價。另外,買家亦可在指定的時間睇樓,並在指定時間到拍賣的場地競投物業。完成買賣後,買賣雙方都要支付佣金予拍賣行,一般為樓價的1%。相對於私人買賣而言,競投物業有機會因為未到價而流標,因此而標示的價格並不代表是必然成交價。另外,如果是銀主盤的拍賣,物業可能會有業權問題,而買家簽署買賣合約後,是不能因為相關的業權問題而拒絕買賣。
早前不少發展展在推出新盤時,都會有一部份的單位,以招標形式出售。其實,二手市場亦會有部份物業以招標形式出售,例如一些豪宅物業,有時候一些由銀行作為信託人的遺產盤,都會以招標形式出售。
與拍賣以及私人買賣不同,賣家不會公開物業叫價,而是由投標者連同銀行本票及書面的購買承諾一起入標,再由賣方考慮是否接受出價。而在簽署標書接納書前,賣方是無需付出任何承諾。由於招標事項都會交由中介人或地產代理處理,因此買賣雙方亦要支付相關的佣金或服務費用。
為何部份物業會被拍賣?
其實物業拍有很多原因,例如想通過拍賣讓一眾有意出價的買家集中在一起,並且可通過競投,有機會將物業以較高價錢賣出。另外,亦有機會是一些斷供的銀主盤,或是業權不完整的物業,在一般情況下會較難出售,便會選擇以拍賣方式,吸引更多買家。因此,被拍賣的物業並不一定是銀主盤。