【離婚業權】離婚如何影響按揭貸款?

當夫婦不幸離婚,兩人持有按揭負擔的物業,可能會受到影響,而無法承造按揭。尤其是銀行會擔心,夫婦離婚後是為逃避破產後的還債責任。因此,要處理相關物業過程會相對複雜。

物業由單方面持有
由於物業仍有按揭在身,離婚後接受物業的一方,亦需要負擔物業的按揭貸款,因此物業能否承造按揭會是十分重要。

假如物業原是由男方單名持有,而且仍有按揭負擔。如果想以「送贈契」方式轉到妻子手中,恐怕會會令女方難以承造按揭。因為根據香港有關破產條列,由破產人破產當日起計5年內,曾經送贈他人的物業,法庭都可命令有關送贈交易無效,破產官可接管有關物業,因此相關銀行不會承造「送贈契」的按揭

如想避免有關情況,可在離婚前以近親轉讓方式,將物業轉名到其中一方,當中轉讓價要以市價或接近市價計算。涉及的印花稅,會以舊印稅率計算。這種情況下,只要接受方證明有足夠還款能力,銀行一般都會批出按揭。

另一種情況,會是女方單名持有物業,但由於女方的收入不足,而需要男方作為擔保人。離婚後,物業繼續由女方持有,但是男方不再為物業擔保人。針對有關情況,如女方要繼續承造按揭,可能需要提供收入證明,銀行會重新評估女方能否承擔餘下貸款。若沒有收入或是收入不足,可能要求女方另加擔保人,或是部份還款。

物業聯名持有
如仍有按揭的物業是由男女方以「分權共有」或是「長命契」方式聯名持有,假設男方想將其權益轉到女方手上,變成由女方單名持有。銀行會要求先要求雙方處理清楚物業的權益,銀行並只會接受男方轉售予女方,而不是送贈予對方的情況下,批出按揭貸款。當然,銀行亦會審查女方的還款能力。

法庭要求轉名
上述情況是限於雙方自行協調得出的物業分配結果,如果是男女雙方將財產訴諸法庭分配。若法庭要求其中一方將物業轉到另一方全權擁有,雖然有關情況不是屬於正常市價下轉讓,但是由於是法庭的要求,部份銀行都可承造按揭。不過,但仍有較保守的銀行,要過了5年或更長時間才會願意批出按揭。

沒有供款能力而出售物業
如果接受方沒有能力供樓,可選擇在收到物業後,將物業出售套現。如在離婚前接售物業,因為仍屬近親轉讓,因此不受額外印花稅(SSD)限制,可於3年內出售。

另外,如果是法庭的判決,將物業由一方轉到另一方,物業在轉名時不會受SSD限制。甚至取得物業後,可即時放售,亦無須繳交SSD。

離婚財產涉及複雜的程序,每個個案都有不同,如有問題建議找相關律師查詢。

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