讀者來信

Anthony Sir你好！最近睇報紙見到，很多內房發展商普遍的負債比率都很高，專家說這很危險，債務有機會違約，樓盤有機會爛尾，所以不要買大陸樓，想問是這樣嗎？

回覆讀者來信

經常聽見朋友說：「內房好危險，負債比率好高！」

報章雜誌咁講，朋友睇完報紙又係咁講，甚至連金融界朋友，包括相熟的私人銀行投資團隊都係咁講。最初我都深信不疑，直至近年我們1% 團隊自己做發展商，才明白完全不是這樣！

第一，負債比率高，不等於風險高！

發展商的負債比率比一般企業高是正常的！
據一般人的理解，資產負債率 =（負債總額÷資產總額）× 100%，一般企業可接受負債比率為40~60%，太高就是風險高。

為甚麼發展商負債比率即使較高，也不代表風險高呢？

做了發展商就明白，因為有…實質資產！有地！有樓！以我們兩年前成功收購的一項舊樓項目為例，假設我們以5億元收購地皮，建築發展成本也是5億，按現時指引，地皮最多借4成，建築成本最多供8成，即是借2億及4億，合共6億，相比資產5億，豈不是120%？嘩！負債比率好高啊！…想深一層，那又如何？風險高嗎？借了6億，但手上地皮的買入價已經5億了，市況稍為好轉，已經可以賣6億，已經夠還債了，風險高嗎？

其他企業就未必可以用這個思維了！

例如飲食集團，舖面是租的，還有人工、貨錢、水電煤，全部都是支出，實質資產在那裡？生意好的時候，晚晚爆場，估值當然高，但一個大浪冚埋嚟，例如社會運動及疫情打擊，生意大跌，甚至有段時間要停業，欠租欠人工，很多店都負債累累，用甚麼還債呢？風險豈非更高嗎？發展商有地、有樓，豈非更安全嗎？當然你要了解清楚發展商有多少地、多少樓，多少實質資產。

第二，負債比率高，不等於爛尾！

過往確實有不少爛尾的新聞，尤其國內或海外買樓都要小心！

近年大陸對一手商品房的監管越來越成熟了，基本上爛尾的個案少之又少，間中聽到的新聞，例如之前惠東的海岸居，其實是小產權樓盤，並非受管制的商品房，正式國家認可的商品房，尤其住宅，近年極少爛尾情況。原因是買家的訂金，一般是不會直接給發展商的，而是存入一個發展商的監控戶口，由國家部門監控，不能隨便攞錢，相對安全。其次，現在大陸賣樓，要封頂才能賣，爛尾機會甚低。當然買樓的時候，買家亦有責任查核是否有官方的認可，大陸樓就是所謂五證二書，如果揀大型發展商就更穩陣，例如一些全國性發展商，涉及買家以十萬計，難道國家會任由他們爛尾，任由幾十萬個買家及住戶，血本無歸上街維權嗎？

第三，負債比率高，不等於唔抵買！

事實上，由於負債比率高，發展商才會有出貨壓力，才會求量不求價，才會有筍盤。當然，缺錢就有機會將貨就價，交劣質貨，所以最重要是要睇清楚，發展商過往的交樓質素，如果發展商過往交樓質素都維持高水平，筆者相信不因為一時資金短缺而犠牲自己最有價值的品牌，反而可以趁低吸納，買到筍盤。