讀者來信

Anthony Sir你好！最近睇了一個半新盤的兩房單位，唔知抵唔抵，代理跟我說附近有個新盤，最後幾間賣出的價錢已經比我這個單位貴三成，一房都賣到過千萬，所以我這個單位好抵了！我心裡感到奇怪，為甚麼可以賣到這樣的天價呢？係咪我真係唔知米貴呢？

回覆讀者來信

貨尾，一般都會偏貴的！

因此，如果代理用附近某某新盤貨尾單位的高價成交來跟你的單位做比較，只是一些銷售技巧而已，不能作準，不要中伏！如果代理推介你買這些貴價的貨尾單位，說甚麼最後的機會，最優質的選擇等等，換了是我直頭唔想再同佢傾偈，哈哈！

為甚麼貨尾單位一般都會偏貴呢？
那就要從發展商的銷售策略講起！我們的團隊也是發展商，分享一吓我們的售樓經驗。

熟悉我們的朋友都知道，除了物業投資教學，我們近年亦活躍於活化工廈及收購重建，就像一般發展商，透過代理銷售單位。當然我們的規模不大，不能與大發展商比美，但過去幾年累積的買賣經驗也挺多的，可以跟大家分享一吓。2017年至2018年間，推出了兩個位於東九龍的全幢工廈活化項目，很快就沽清，都已經交樓了。2018年至今，我們又再完成收購了3個舊樓項目，分別會興建1幢新式智能工廈、1幢甲級配套的商廈，及1幢精品豪宅，未來幾年會陸陸續續推出市場。為甚麼貨尾特別貴？我們也是這樣賣樓的。

第一批是回本期，比較心急賣樓。
物業發展，公司會投入資本，也會跟銀行融資借錢。因為銀行貸款日日計利息，就算股東唔等錢洗，都要還錢俾銀行，銀行也會有意無意間，催促你快點賣樓，快點還錢，那他們這筆貸款就安全了，所以首批單位一般都會貼市價，甚至比市價有些少優惠盡快推售。

第二批是回本期，還了錢給銀行，就沒那麼心急了。
但是作為一個股東，我自己都是這麼想，投了那麼多資金，當然想盡快回本，那麼我就可以盡快投入另一個項目，再賺錢了。雖然沒有第一批那麼心急，但心裡面都想盡快賣，所以第二批通常會略為提價，不會太進取，務求盡快回本。

第三批是利潤期，當然希望賣貴點，賺多點。
錢已還了，本也回了，賬面上餘下的第三批單位，基本上是沒有成本的了，可以慢慢賣，所謂賣多一元，就賺多一元，所以提價幅度會比較大，甚至乎再分幾小批，一批一批的加價加推，因為賣完就冇了，就要等下個項目了，所以這刻賣樓一點都不用心急，到了所謂求價不求量的境界，所以貨尾的價錢一般都比較貴。甚至一些特色單位，都會留到最後招標出售。

當然這只是一般情況，每個發展商賣樓都有不同的策略，不能一本通書睇到老，可能有些樓盤由頭到尾都平，有些由頭到尾都貴，有些先開高價，後來因應銷情再推折扣，不能盡錄，今次作為一個新晉發展商的一份子，純粹分享經驗而已。