香港特首林鄭月娥於10月16日公佈《施政報告》放寬首置人士按揭成數後，樓市即刻傳來正向回應。據媒體報導剛過去的週六、日（19至20日）樓市氣氛明顯好轉，一、二手成交也反彈，二手市場更爆發小陽春。
Part 1
《施政報告》有何亮點？
首置利好逐個數
800萬港元房首付一成
《施政報告》宣告降低首次置業門檻，對上車客可謂非常友好。我們不妨先回顧相關政策：首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，由現在的400萬元提升至800萬元，而最高八成按揭貸款的樓價上限，則會由600萬元提升至1000萬元，後者更包括自用樓換樓按揭。
與舊制比較，若首置住宅物業樓價800萬元，按揭成數由原來六成大幅放寬至九成，首期將由320萬元降至80萬元，節省75%，而1000萬元物業亦由原來按五成增至八成，首期由500萬元減少60%至200萬元。價錢較“大眾化”的600萬元物業，首期亦由120萬元省一半至60萬元。
適用於已落成住宅物業
林鄭月娥表示，放寬首置按揭的樓價上限，目的是協助有即時置業自用需要的人士，九成按揭適用於已落成的住宅物業。她指出，現在香港有不少人，特別是專業人士，兩夫婦都有工作，供得起房但無足夠首期，亦很難找到400萬以下的物業，在沒有選擇下，只能買一手樓（因配有高成數按揭配套），故希望能夠幫助這些沒有足夠首期但有即時置業需要的人士。
未通過壓測亦可借九成？
對於放寬壓力測試，金管局要求銀行妥善管理風險，銀行須評估借款人的還款能力，包括借款人須符合相關的供款與入息比率上限要求，並為他們進行按息上升的壓力測試（加三厘後供款占入息比為60%或以下）。
按現行規定，供款占入息比率最高仍為50%，若超過則不會獲銀行批出按揭。因此，即使置業人士可加大按揭成數，減付首期，但由於借貸比率增加，每月還款額會上升，入息要求亦較高。例如購買800萬物業分30年還款，按利息2.375厘算，舊制下按揭最高六成，首期320萬，每月供款約18655元，置業人士每月收入（連壓測）最少要44797元。新計畫下借九成，首期減至80萬，但每月還款增加50%至27983元，每月最低收入（連壓測）最少73305元。
值得留意的是，首置人士如未能通過壓測，也可做九成按揭，但保險要相應增加，每月入息仍至少約56000元。
Part 2
新按揭計畫下，
如何精明上車 or 換樓？
600-1000萬二手筍盤最搶手
Candy從西安來香港已經四年了，目前在一家金融機構工作。一直租房的她也有計劃在香港上車置業。按照她的收入，買房的最大問題不是無力供款，而是難以支付首期，以及要繳納的非香港永居買家的稅費。
以600萬元“上車盤”為例，按照過去按揭成數為六成，那Candy首期要拿出240萬元。而政府這次放寬按揭保險上限，600萬元的房子首付只要60萬元，這樣即使算上稅費，現金的壓力也小了不少，這讓她非常心動，打算開始看房。
如果你也是和Candy差不多的情況，想要尋找新政策惠及已落成的物業，一手房方面可以留意市場最近熱推的現成樓盤。而二手房則可選空間更大，並且有很多價廉物美的筍盤。
至於二手筍盤怎麼選，我們在過往多期都詳細講解。而且也著重推薦了香港十大藍籌屋苑、二線藍籌屋苑，以及長沙灣港鐵筍盤，幾乎涵蓋了香港各區的優勢地段，大家可以點擊文字連結重溫。
換樓按揭門檻降低，改善置業更輕鬆
如果有留意條款，自用樓換樓按揭，按揭貸款上限會由600萬提升至1000萬元，最高可做八成按揭，這樣換樓鏈可以重建。以往因為800萬以上的物業只能按揭六成，就算業主擁有一層中小型物業，想小房換大房也不能。因為賣出自住的物業所收回資金，不足繳付大單位的首期。把按揭成數提升至八成，1000萬物業只需200萬首期，那麼賣掉原有小單位，所得來的數額多數能支付首期，說不定還有剩款用來裝修，這樣市民便可改善居住環境。
近期正準備換樓的王先生是本次放寬按保成數的受惠者。王先生和太太均為教師，家庭月入超過7萬元，他們兩夫妻、兩個年幼子女加上外傭，5個人蝸居在荃灣一個375平方呎的小房子，居住品質亟待提高，於是打算換一個1000萬以內的三房。由於放寬按保成數，王先生可申請八成按揭，首付只需200萬，把舊房子賣掉足以支付，並且還有餘錢裝修。
Part 3
新按揭政策買房，
這些細節不可忽視
首付降低，但月供增加
上車門檻大降，如800萬元住宅的首期由320萬元大減至80萬元，難免令想上車者頗為心動，不過入市前要明白壓力和風險同樣上升，例如每月月供上升。由於首期減少，借款增加，每月供款負擔隨之上升，以樓價800萬元、息率2.375厘、30年還款期計，放寬前每月供款為18655元，放寬後則為27983元，每月要多供近1萬元。如果是1000萬元的房子，以往只能成做五成按揭，現在新措施下，按揭成數上限提升至八成，即減少300萬元的首期開支，減幅達60%。不過，每月供款同時增加60%，月入需達到64,264元。這就要求准買家購房前必須明白個中風險，評估清楚自己的財務和風險承受力，才決定是否入市。
按揭有風險，先到銀行做預批對於新政策，有關人士指出，銀行目前仍持保守態度，准買家或會因為該措施，即使未能符合壓力測試，仍獲按揭證券公司批出按揭。可是，大家要留意，真正批出按揭是銀行，建議大家在簽約前，先到銀行做預批。
新政策實施以來，樓市交投明顯活躍，甚至不少業主提價沽售。對於有意在香港置業，而預算緊張的朋友，這絕對是入市的良機。
有任何香港買房租房疑問？立即按此向客服專員諮詢！
微信掃碼關注【美聯物業香港】微信號
解鎖更多香港樓市情報！
微信ID: meilian_hk