全面了解香港物業估價
估價決定你的物業在市場上的價值，買賣雙方在交易前後，估價都是一個重要指標。業主在放盤時除參考附近樓盤的放盤或成交價，單位的估價亦可反映市場願意出價多少來接貨，一般放盤價不會偏離銀行估價太多。而買家下置業決定前更應充份了解估價資訊，因銀行估價是影響按揭貸款金額的重要因素。如何避免估價不足影響上會？估價不足可以如何拆解？本文帶你全面了解香港物業估價。
物業估價是什麼？
物業估價是對房地產價值的評估，通過分析物業的特徵，例如位置、市場狀況等，決定其市場價值。主要由銀行或地產相關機構評估，因估價牽涉的因素廣泛且多元，不同平台所得估值並非統一。但估價是承造按揭的關鍵指標，所有銀行在審批按揭時都會參考單位估價， 即使買家入息證明、壓力測試等完全符合要求，亦有機會因為估價不足而影響審批貸款金額。買家如欲了解心水單位的估價，可透過網上、電話或地產代理向不同平台查詢，以作更全面的參考。
影響估價的因素
地理位置：位置是影響物業估價的關鍵因素，例如位於市中心、就近地鐵站、商場、民生商店、交通網路發達等地段的物業估值通常更高。
單位特式：面積、樓層、座向、景觀、開則及是否事故單位直接影響估價參差，舉例，同一單位的下層的單位景觀受前面建築物所遮擋，而上一層單位剛好不受影響，景觀開揚，兩個單位即使樓層只差一層，估價差異會有別於其他相近樓層單位。
屋苑狀況：樓齡、會所設施、發展商、物業管理、是否需要大維修等因素都會對當中單位產生影響。屋苑單位的估價走勢，會受屋苑最近的成交價影響，所以即使鄰近差不多樓齡的屋苑，估價走勢亦會有異。
地區樓價走勢：如同屋苑，單位所在地區的近期成交價影響，區內成交價走勢會影響同區單位估價，又或是地區在規劃上有所變動，估價都有機會調整。想了解該地區的樓價走勢，可查看美聯地區百科，地區／屋苑樓價走勢一目了然。
經濟形勢：宏觀經濟影響地產市場發展，例如經濟衰退有機會拖累樓價下跌，物業估價亦會相應調整。
政府政策：政府政策如調整貸款利率、印花稅安排、限制外國人購買物業等均影響估價。
成交量：樓市交投暢旺時，高成交量令銀行更快就市場實際情況對估價作出調整，更加貼近市況。個別地區屋苑的交投淡靜，其估價未必能完全反映近期市況，估價有所滯後。
為什麼要知道估價？
物業估價是評定物業在市場價值，可反映市場上買家為購買該單位所願支付的樓價。買家在下置業決定前，應先在美聯網站查閱銀行估價或向銀行了解該單位的估價，因為銀行所批出的貸款金額受其估價影響，估價不一定是實際數字，有機會是指定的範圍，若單位的成交價不在估價範圍中，銀行有機會拒絕買家貸款申請，又或影響買家的首期及貸款預算。
即使準買家未有心儀單位，亦可以在美聯網站搜尋樓盤時，於詳情頁內查閱銀行估價，查閱單位的放盤價與銀行估值是否存在巨大差異。部份準買家會以低於估價作為「低水」指標，但需留意實際情況按單位而異，例如估價未必將單位內部裝修納入估量因素，並非可以完全作準。
舉例，若買家成交價是600萬，原希望做9成按揭，但銀行估價只有550萬，9成按揭所批出的貸款金額只有550萬的90％，即495萬，買家首期由60萬大幅提升至105萬，會大失預算，所以準買家在成交前應先了解估價。
我的物業估價升跌有什麼影響？
地產市場變化、地區因素、單位狀況等都會影響估值升跌，業主、潛在買家都可以定期查看物業估價，了解其資產的市場價值變化。
美聯網站提供的我是業主可讓業主追蹤單位的估價走勢，業主亦可隨時一鍵了解物業即時恒生估價。估價走勢取決於市場狀況及附近單位成交。當業主有意賣樓，估價是放盤價的重要參考，若業主無意轉售，亦可參考估價轉按，特別當物業估價有相當提升時，轉按可幫助業主套現現金作其他投資。
我美網網站「我是業主」功能內，除了讓業主一鍵查詢即時恒生估價，亦可輕鬆了解最近估價與購入價差距，賺蝕金額及百份比一目了然。
凶宅如何影響估價？
視乎「凶」程度，例如事故起因、經過、結果的嚴重性；是否曾被大肆報道、令人恐懼的程度、距離現時的時間長度及是否涉及轉手，對於發生較輕事故的凶宅，部分銀行估價有機會降低兩至三成，市況好時或者減幅或者再少一點。一些「超級凶宅」連同層單位可以全部都沒有估價。
即使不是兇案現場，事故單位的同層毗鄰或上下層相同單位，銀行亦有機會調低估價。
如何查看估價？
網上了解估價是最簡單、快捷的，不同銀行及地產機構均有提供即時物業估價，包括美聯物業網站提供即時恆生銀行估價、經絡按揭提供中銀(BOC)估價等，市民可輕鬆查閱估價。但留意個別屋苑／單位或半新樓因樓齡新，網上估價未能即時顯示估價，有興趣人士可透過向我們查詢。
成交價與估價不同怎麼辦？
銀行估價不一定等同於市場成交價。如果心水單位的放盤價與銀行估價不同，可以考慮以下幾點：
- 評估影響樓價因素：審視單位與估價不因的原因，向地產代理詳細了解
- 向多間銀行索取估價：不同銀行所提出的估價不一，準買家可向多於一間銀行索取估價
估價不足固然需要留意，但估價過高銀行亦有機會拒絕按揭申請。樓市不穩時，部份急售或移民盤低於市價出售，若成交價低於銀行估價5%- 10%，銀行有機會認為存在潛在風險，視之為不合理交易，拒絕該貸款申請。
估價不足上會方法
若估價不足，買家在簽署買賣合約後可嘗試以下方式：
- 向多間銀行查詢：不同銀行會選用不同的測量行，且網上估價有機會滯後，買家可直接，或透過地產代理或專業按揭轉介公司向多間銀行查詢，取得多個估價作比較
- 向銀行提供買賣合約：簽署買賣合約後申請按揭，要求上調估價，銀行有真實成交價參考，有機會作出調整
- 申請私人貸款作首期：經絡按揭提供私人貸款比較，買家可申請私人貸款增加現金流
- 加按現有物業：如買家持有其他物業，可加按套現，增加首期預算
- 抬錢上會：買家可以自行向家人、朋友借現金資助，即使估價不足減少貸款額，仍可有足夠首期填補差額
常見問題
- 如何獲得準確的物業估價？
可以透過專業測量行、銀行或網上平台進行物業估價，業主或準買家亦可經地產代理向以上機構查詢。 - 哪間銀行提供物業估價？
在香港提供銀行估價的包括但不限於：恒生、匯豐、中銀、恒生及東亞銀行估價等。 - 估價需要準備什麼資料？
估價時一般需要提供物業地址、面積及樓層等資料。 - 物業估價需時多久？
網上估價一般可即時顯示結果，若其他途徑最快可即日知悉。 - 估價需要收費嗎？
網上即時估價一般不需收費。 - 估價多久更新一次？
每個估價平台的更新時間不一，亦有機會受市場變化速度影響，不能一概而論。 - 樓市變化多久會反映於單位估價上？
整體樓市變化通常會在數週至一個月內反映在單位估價上。 - 如何查看估價走勢？
一般銀行網上平台只能顯示即時的估價，部份網上平台會紀錄估價走勢。若業主想觀察自己單位的估價變化，可透過美聯我是業主功能，清晰圖表為用戶紀錄每月估價走勢。 - 地產平台與銀行的估價有何不同？
銀行的信價更具權威性，申請貸款亦以銀行估價為標準，但地產平台的估價可能較銀行快速反映實際樓市情況。 - 單位內部裝修會否反映在估價上？
單位實在內部裝修未必會反映在估價上，但程度因單位及平台而異。 - 可否要求銀行修改單位估價？
成交後提供已簽署的買賣合約，可向銀行提出申請調整估價。
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