美聯集團旗下經絡按揭轉介特別冠名贊助無綫電視，於去年翡翠台推出全新置業按揭特輯《我要做業主》，旋即掀起置業熱話，備受客戶及業內人士鼎力支持下，今年載譽歸來，乘大旺巿接力強勢加推《我要做業主2》，繼續由集團多位置業專家粉墨登場，加上多名藝人分享經驗，傳授升級換樓、投資豪宅及相關按揭攻略，令市民大眾對物業市場有更深層次的了解，從而作出最精明的置業決定。
今次第三集，由美聯物業高級區域營業董事曾凱群(Doris Tsang) 解構九龍塘豪宅潛力，分享業主精明投資及放盤貼士，以及經絡按揭轉介營運總監張顥曦（Kostka Cheung）提供物業按揭方案，同場加映藝人楊卓娜及主持Patrick Sir星級置業個案。
事實上，九龍區較少有低密度住宅，九龍塘是一個最大型、由洋房別墅組成的低密度傳統豪宅小區，絕對是實力投資者的考慮首選。
港英政府於上世紀20年代，將窩打老道沿路一帶發展規劃為低密度式花園城市，興建了不少平房別墅，加上環境清幽，吸引不少英國富商進駐於此，造就了九龍塘成為傳統豪宅區。時至今日，這裏仍能找到不少早年興建的特色洋房建築。而且區內不少街道均以英國郡名命名，包括森麻實道、歌和老街、牛津道、劍橋道等等，充滿了英倫文化氣息。
書卷氣極濃 深得達官貴人喜愛
再加上後來這區有不少名校進駐，例如有拔萃小學、喇沙書院、嘉諾撒聖家學校、香港耀中國際學校等，再加上浸會大學及香港城市大學均在此區，書卷氣極濃，吸引不少有實力家長搬到此區居住，是名符其實的傳統豪宅區，街道靜中帶旺，既有矜貴特質，又有環境及校網的優勢，一直深得達官貴人喜愛。
區內的又一村花園於1986年落成，位於又一村達之路68號，是太古地產發展的低密度屋苑。屋苑分為三期，有23座分層大廈及30座洋房，單位總數達488伙之多。是九龍塘區不得不提的指標誌豪宅花園。其中洋房單位面積由1,874至1,967平方呎，全數樓高三層，實用率逾九成。
每伙均附設兩個車位，並有面積約700至800平方呎的花園，藝人張柏芝亦曾是屋苑的洋房業主。屋苑設有泳池及網球場等設施，附近亦有佔地70,000平方呎的又一村花園俱樂部。
又一居1,000餘萬已可入場
此外，毗鄰又一村花園的又一居，樓齡更新，於1992至1995年間入伙，位於達之路39號，是會德豐及信和置業合作發展的豪宅項目。屋苑同樣分為三期發展，由32座分層物業組成，每座樓高8至11層，合共提供逾1,800個單位，單位實用面積介乎439至1,311平方呎，主攻三房戶型，另設有頂層複式戶、頂層連天台戶及地下連花園的特色戶，可供選擇。最平的500餘呎的兩房單位，二手價1,000餘萬已可入場，絕非普羅大眾遙不可及的門檻。
廣播道星光熠熠
九龍塘內另一個重點豪宅小區，一定是廣播道。位於九龍塘的東北方，在70年代初，這裏是傳媒集中地，因此有「五台出」的美譽。由於這裏經常有明星及藝人出入，星光熠熠。再加上位處山丘之上，毗鄰香港浸會大學，旺中帶靜，又屬於九龍區41明星校網，所以吸引更多有實力家庭入住。
前身為公務員宿舍的逸瓏，於2012年入伙，位於廣播道1號，發展商為信和置業。屋苑共有6座分層住宅大廈，每座樓高12層，合共120伙，是區內較新型的豪宅物業。單位實用面積由1,041至2,354平方呎不等，間隔為三房或四房。樓底特高，達3.5至4.17米。其中12伙為全層特色戶，位於各座最高兩層，最頂層連天台戶更設有私人泳池，尊貴無比。屋苑設有室內面積逾12,000平方呎的豪華會所。
不過，九龍塘內的傳統豪宅，不少樓齡偏高，令不少準買家因擔心做不足按揭而卻步。的確，人會老，樓亦然，任何物業都一樣要面對樓齡愈來愈高的問題，或多或少會影響申請按揭，入市前一定要留心及作出穩當的預算。
老牌豪宅一樣有機會做足30年按揭
一般而言，如果買家要經按保申請高成數按揭，按保公司是以75減樓齡計算最長還款期。如果是1970年前入伙的物業，即是單位樓齡已超過50年，如需要做高成數按揭，比如8成或9成，即使有林鄭Plan而樓價是1,000萬元以內，按保可能只用75減樓齡去計還款期，那麼便不能做足30年。如果以1970年落成的單位，最長還款期理論上最長只能做到24年(75減51年)。不過，如果是老牌知名屋苑或物業，可以酌情處理，可用80減樓齡計算。
除了以樓齡計算還款年期，亦會以人齡計算的年期比較，首先要以75歲數計算出最長還款年期，然後再將兩者取其低，即是話，如果物業是50年樓齡，申請人是52歲，兩者都是用75減計算的話，最終的按揭年期便是23年，而不是25年。
同樣地，部分銀行可用「80減人齡」計算按揭年期，更有銀行可以「85減人齡」計算，但會加息。如果業主超過1個，人齡亦可用較年輕業主計算還款期。至於擔保人或借款人，同樣可用最年輕者計算人齡，即是年輕近親作擔保人，就有機會做足30年按揭年期。當然，簽署臨約前，可以先聯絡按揭轉介公司，提供物業狀況及個人資料，由按揭專員作初步分析。
業主快速出售攻略
另一方面，站在業主的角度，物業想在市場快速出售，除了減價之外，其實還有其他技巧可以參考，首先不盲目跟隨市場定價，多方面評估。影響樓價的因素有很多，包括地理位置、建築品質、房屋結構、樓齡、物業管理、生活配套設施等，而且每間物業的狀況不同，若是單位自帶靚裝修兼且樓齡新，那麼同樣的售價就賣低了。
當然，業主可以向地產代理了解，比較下同時期同區內同類單位的平均售價來衡量自身物業的價格，最後分析當前二手市場的供需情況，確定一個合理的價格區間。業主還可以向地產代理拒絕接貨的買家，了解一下不購買的理由，看看是價格問題還是物業本身的問題，會從他們的口中得到一些值得參考的建議，令你更清楚應集中處理哪個地方。
此外，除非是一手新盤買入後沒多久直接轉手，不然大部分二手單位都會有折舊問題。業主如想物業以一個理想的價錢出售，放售前就要做足以下功夫：移除雜物，全屋打掃，讓單位變得整潔，同時增加空間感。
下一集，將於10月23日(星期六)晚上10時，繼續於TVB翡翠台登場，由美聯物業高級區域營業董事Bonnie Ho解構東半山樓巿潛力，分享「富得過三代」置業部署；以及經絡按揭轉介營運總監張顥曦提供物業按揭方案，同場加映富二代藝人趙希洛及鄺潔楹星級置業個案，密切留意。
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