【買樓知識】查冊知多啲,買樓免中招!

買樓前除了要向銀行估價及留意近期成交外,物業本身的業權問題,可能會影響到銀行最終會否批出按揭。要避免有關情況,就需要看懂物業查冊業權情況,不過有關重點,是以英文的法律文字所寫成,對於初次買樓人士可能較難明,因此下面同大家分享幾個查冊要點。

查冊驗明物業正身

查冊資料可分為三個重要部份,第一部份是現業主的資料,透過查冊可得知,現時業主的姓名,當年買入價、日期及成交價等。若然發現業主名稱不符合,例如父母以遺囑將單位轉名予子女,查冊上仍未轉名,將難以短期內進行交易。

了解業主按揭情況

若現時業主有按揭貸款,在查冊上會顯示由哪一間銀行提供,以及按揭的金額數目。不過,有時按揭金額亦會顯示「All money」,意思是無限額或不定額按揭,即日後業主再加按時,業主與銀行不必再簽按揭契,只需簽訂較簡單的貸款協議。

不過,需要注意的是,若單位業主申請多重按揭,這反映業主急需套現,作為買家應避免向該類業主繳付大筆首期,防止業主夾帶私逃,大訂應暫放在業主的律師樓,支票抬頭予以律師行戶口。

通常業主申請按揭後,查冊會顯示「Mortgage Charge」或者是「Legal Charge」而第二按揭會顯示「Second Legal Charge」,如當有關按揭已經解除就會現「Release」、「Discharge」或是「Satisfaction」的字眼出現。

物業出現違例建築

買家如想知道物業有沒有違例建築,就要金睛火眼留意查冊有沒有出現以下字眼。

  • Order under Section 24 of the Building Ordinance

即是要將違例建築拆除,並將單位復原。

  • Order under Section 26 of the Building Ordinance

危險建築物維修令

  • Order under Section 27A of the Building Ordinance

危險斜坡維修令

  • 以及Order under Section 28 of the Building Ordinance

渠務設施維修令

以上命令是由建築事務監督發出。若然查冊顯示有顯示,買家應與業主洽商由哪一方負責修葺費用,並列明在臨時買賣合約之中。

如業主已履行有關命令,建築事務監督會發出以下文件字眼,證明有關命令已處理,亦會成為物業的產權負擔。查冊上亦會顯示:「Letter of Compliance」完成規定事項證明書,以及「Satisfaction Letter」滿意函。

物業曾被單方面撤銷交易

如在查冊上顯示「Memorandum of Rescission」即表示物業之前曾經被單方面撤銷合約,雖然取消交易看似輕微。不過,所撤銷的合約是正式必買必賣合同,單方面撤銷賠償高,在如此大賠償下仍撤銷,令人懷疑物業是否出現問題。如一個物業出現多次的話,買家便要小心,銀行是有理由因此拒絶承做按揭。

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