任職銀行的James月入6萬元，他希望今年實現置業計劃，但不太清楚在現行按揭制度下，如何可以買入幾多錢的物業。其實要知道自己能負擔多少樓價，會受申請人的收入、首期、按揭成數及財務背景影響， 今次透過個案分析，為James及大家拆解按揭疑問。

情況（一）：不借取按揭保險（有充裕首期）

現時壓力測試要求當利率上升3厘，申請人的每月供款不得高於月入60%。假設以封頂息率2.5%計算，即當利率上升至5.5%時，James的每月供款額最多為3.6萬。如果James不想借取按揭保險，根據現行按揭成數指引，1,000萬以下物業最高按揭成數為六成（貸款額上限500萬），1,000萬以上最高按揭成數為五成。所以James如果首期充足，可以買入樓價1,200萬的物業，按揭成數為五成，首期開支為630多萬，每月供款額約為2.5萬。 

*根據H按封頂息率2.5%及按揭還款期30年計算

情況（二）：不借取按揭保險（首期資金較少）

當然，如果James首期沒有六百多萬，他便只能買入樓價較低的物業。假設James的首期只有320萬，他便只能買入800萬的物業，最高承造六成按揭，總貸款額約為480萬，每月供款約為1.8萬。 

*根據H按封頂息率2.5%及按揭還款期30年計算

情況（三）：如果想申請九成按揭保險

如果James的首期不足，而又符合按揭保險資格，他可以透過按保申請高成數按揭。假設James想借盡九成按揭，由於按揭保險當中800萬以下的物業才能做到九成按揭，可調整買入的物業的樓價，最高可買入樓價約703萬的物業，首期開支能大幅削減至70.3萬，每月供款維持約2.5萬。 

*根據H按封頂息率2.5%及按揭還款期30年計算

不過申請按揭保險涉及不少要求，除了物業必須為自住，借款人需要支付按揭保險開支，就以上個案為例，按揭保費為貸款額的5%，所以保費為$316,350（$6,327,000 x 5%），如果申請人財務狀況良好，可獲得約六折優惠，折扣後實際保費為$189,810。

以上例子只供初步參考，如果借款人本身有按揭在身或做擔保人，收入並非來自香港，按揭成數需要下調，最終影響可負擔樓價。

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