美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,美國聯儲局公布最新議息結果,一如市場預期,今次美國議息後調低息率0.25厘,為逾10年來首次減息。雖然預期香港今次未會跟減,但香港低息環境勢將進一步延長,對樓市起支持作用。而8月份有多個新盤部署推出,在美國減息利好樓市消息之下,相信8月一手交投將會回升;二手方面,近期有部份業主擴闊議價空間,8月交投亦有望回升。
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料顯示,7月份新盤售出約1,350伙,創5個月新低;不過8月份有多個新盤部署推出,加上美國減息利好樓市消息之下,相信新盤銷售有望回升至2,000伙,按月回升近5成(見圖一)。
二手方面,7月份二手交投持續放慢,估計7月二手住宅成交量(由8月份二手住宅註冊量反映)將維持3,100宗的低水平。不過,近期有部份業主擴闊議價空間,加上美國減息消息下,二手交投或有望回升,預期8月二手住宅成交量(由9月份二手住宅註冊量反映)回升約1成,達3,400宗左右(見圖二)。
布少明續稱,美國自2015年底開始的加息周期,一共加息9次,息率累升2.25厘,而期間香港只「跟加」1次,而幅度僅為0.125厘,因此估計香港今次未會跟加,相信採用P按供樓人士的供樓支出未有因此減輕;不過若然未來美國進一步調低息率,香港息率亦有機會調低。
以一個600萬元單位為例,以承造6成按揭及25年還款期,假設以按息2.375厘計算,每月供款約15,925元(見表)。假如未來減息0.125厘(以按息2.25厘計算),屆時每月供款將減至約15,701元,即減少約224元。假如未來減息0.25厘(以2.125厘計算),同樣一個600萬元單位的每月供款將減至約15,479元,即減少約446元(見表)。
表:息率與供款變化
樓價 | $400萬 | $600萬 | $800萬 | |
按揭金額 (以6成按揭計算) | $240萬 | $360萬 | $480萬 | |
P按(以2.375厘計算) | 每月供款(約) | $10,616 | $15,925 | $21,233 |
若P按減0.125厘(按息2.25厘) | 每月供款(約) 較現時 | $10,467 -$149 | $15,701 -$224 | $20,934 -$299 |
若P按減0.25厘(按息2.125厘) | 每月供款(約) 較現時 | $10,319 -$297 | $15,479 -$446 | $20,638 -$595 |
上述均以25年按揭年期計算
以上資料僅供參考