上個星期四，隨著2020最新《財政預算案》的提出，大部分人都將目光聚焦在了一人一萬的糖上，可惜此次天上掉錢只落在滿18歲的永久居民頭上，和不少生活在香港卻還未更換身份的人擦肩而過。不過假設把這一萬放在買房上，始終還是九牛一毛，這次的《財算案》就沒有什麼惠及准買房人的嗎？
有的！ 答案就是 “定息按揭貸款”試驗計畫。
“定息按揭貸款”試驗計畫
單看字面意思，相信大家已經懂個七七八八，簡單來說就是在買房按揭時，採用一個長期穩定息率的計畫，以減低利率波動帶來的風險。最近受肺炎疫情影響，香港的經濟尤其是零售業、旅遊業等受到一波極強衝擊，被不斷波動影響的人開始懷念“穩穩的幸福”。基於這份對穩定的渴望，政府便提出了這個試驗計畫，相信無論是幫置業人士在漫漫供樓路上免遭加息之苦、還是為買房人提供更多按揭選擇都有存在的價值。那麼，在具體操作上又有何亮點和需要考慮的呢？
亮點①：年限長達10年、15年及20年
事實上，銀行的定息計畫由來已久，不過以往通常是在1至3年的較短年期中實行。資料顯示， 由於2018年年初，定息按揭計畫的利率比其他浮息按揭計畫的更低，加上在加息週期底下，按揭客戶想穩定供款並減少利息開支，所以人們在選用按揭產品時大多選擇了該計畫，甚至達到了所有可選的49.3%，成為了當時最受歡迎的按揭產品。而此次政府帶頭提出的是屬於較長年限的定息計畫，可有利於借貸人在更長一段時間內不受息口波動的影響，從而更清晰地部署每月的財務收支。
亮點②：無須符合加息壓力測試
現今想在香港銀行申請按揭並買房，必須符合月供占收入比例（DSR）不可多於50%，同時要進行加3厘壓力測試後，DSR不可多於60%。而由於借貸人在定息期內不受利率波動所影響，而定息期又長達10年及以上，按揭證券公司已征得香港金融管理局同意：借款人無須符合加息壓力測試，但現行的供款與入息比率要求仍然適用。不少准買房人表示，此次計畫最吸引人的部分正在於對壓力測試要求的放寬。
小貼士：DSR指的是供款與收入比率，代表了還款能力。其中包括了客戶的私人貸款、按揭供款等每月的供款金額總和，占其每月收入的百分比。例如借款人每月收入有20,000元，每月按揭供款及私貸供款總計達11,500元，DSR就等於57.5%，而DSR越高，代表著客戶的還款壓力越大。
考慮①：穩定 OR 划算
雖然選擇“定息按揭貸款”試驗計畫可減低利率波動帶來的風險，避免未來在遇上加息週期時，因為最優惠利率(P)上升而不得不增加房貸支出。但定息利率始終比普遍銀行提供的按揭貸款利率略高，再加上如今美聯儲宣佈降息50個基點，雖然香港銀行暫未有推出減息計畫，但某種程度上已經可以看出低息環境持續的信號，這樣來看，“定息按揭貸款”試驗計畫未必是一個最划算的選擇，因此需要權衡。
案例：假設A先生的貸款額為600萬元，如果未來利率不變或降低，以一般H按實際按息2.5%來計算，每月供款約為2.65萬元或更少；但以新定期利息按揭計畫的2.95%來計算，供款達到2.76萬元，全期利息開支多出了26.6萬元。不過，由於新定息免壓測，最低入息要求僅為55,210元，比現行的H要求57,324元低了2,000元
考慮②：只有10億貸款額
由於此次計畫屬於“試驗”，總貸款額僅為10億元，假設每個置業人士申請的貸款額都達到了上限的1000萬，那麼最多也只能接受100個申請，因此就算想要申請此按揭計畫，也有可能供不應求。好在政府表示，該計畫會從接受申請日期起推行6個月，之後會按照市場反應再進行下一步行動。
總體來說，“定息按揭貸款”試驗計畫短期內對整體樓市的影響或許不大，但由於香港樓市的剛需始終炙熱，一個長期定息的按揭計畫，不僅有助於穩定房貸市場，也給買房人多了一份選擇。
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