稍微對香港樓市有所瞭解的朋友,都知道這樣一個事實:香港的租金回報率遠高於內地。所以不少內地人在香港買房時,通常會優先考慮出租以收取租金。
房屋出租對於每一位業主都不是小事,尤其是第一次在香港出租房子的小白房東。那麼在出租之前,一定要做足功課,確保你的房子順利出租。對於第一次當房東的人來說
- 如何讓房子快速出租?
- 出租房子有哪些注意事項?
- 如何做一個滿分房東?
我們嘔心瀝血整理的這份出租攻略,或許能幫到各位房東們。
出租裝修“一切從簡”切忌“華而不實”
—— 第一步,裝修如何簡約有品?
如果你買的是香港一手新房,交房大多都是精裝修標準,只需要簡單配置一下軟裝即可。如果買的是有一定樓齡的二手房,裝修就是一個不能忽視的環節。
首先,裝修檔次的定位需要根據房子的地段來選擇。如果房子比較偏,附近也非繁華地段,那麼你的租客很可能是普通工薪階層或者大學生。這樣的話,裝修可以走經濟適用路線,因為這個階層的租客對於出租房的要求不高,但對租金極為敏感。
要是你的房子屬於高端社區,或者在繁華地段,那麼在裝修上多花一些心思也無可厚非,因為附近的租房群體都是收入相對較高的人,他們的要求就會比較多一點。不過同樣要注意控制成本,要知道租客最看重的是性價比,尤其是精明的香港人。
基礎裝修切勿貪便宜
出租房的裝飾部分可以精簡,但基礎裝修要穩打穩紮,若是貪圖一時便宜,以後隔三差五的小壞小修就得不償失了。尤其是要搞好水、電、煤氣,包括水喉、電箱、開關、廚廁地台防漏、天花防漏,因為這些全部都是關乎租客安全的重要事宜。特別是部分空置過久的舊樓,最好趁翻新時全部收拾妥當,如果品質不過關,租客會三天兩頭打電話叫你處理問題,麻煩不斷。
軟裝風格以符合大眾口味最為保險
擺在業主面前的一個現實問題,就是租客不可能住到天長地久,短則數月,長則幾年,說不定哪天就會搬走。那麼為了儘快把房子租出去,設計就要迎合大眾審美了。牆面最好刷白色,地磚淺色為主,做到簡單利索。如果想稍微做得有品質,不妨在地板和燈具上下點功夫,挑點新款小資的膠地板,燈具可以在網店上精心挑選。溫馨創意的燈具照耀著時尚小資的地板,結合粉飾一新的牆身,令租客在看房時便一見鍾情。
放租節奏“快” 選租客也要“准”
—— 第二步,放租如何快准妥?
通常新手業主都會心急,迫不及待想快放租,但建議房子裝修妥當之後再開放給租客參觀,因為香港放租承租的節奏通常都很快,租客最好是看完房就能夠確定。
如果房子還在裝修,一來師傅可能會延時完工,二來租客心裡也會七上八下,有浪費雙方時間之嫌。況且新裝修的房子一般味道較大,敞開通風一段時間入住比較安全。網上也不乏因為新裝修空氣不及格而導致住客身體不適的案例,所以儘量在房子裝修好之後再開放參觀。
香港正常的免租期為7-14天,房子裝修好之後,就可以委託專業的地產代理進行放租了。在出租廣告裡,儘量不要列舉對租客的要求,例如不抽煙、沒有飼養任何寵物等相關問題,以防被視為歧視,但可以在合同裡注明不能抽煙、養寵物等。
在放租這件事上,李先生的遭遇就比較鬱悶,他當初把房子租給房客時,房客承諾決不群租,可是半年後李先生發現,房子裡住了一群人,並且亂得像狗窩,幾乎成了倉庫,各類雜物亂堆亂放,牆壁磨損嚴重。李先生吃了一通苦,自此總結了經驗教訓——務必要慧眼識租客。
篩選潛在租客,可以從很多細節中去判斷對方是不是一個可以信賴的人。比如可以通過觀察租客的衣著打扮、言行舉止及所使用的交通工具,以此間接推敲對方的生活形態以及習慣。也可以詢問對方從事的工作類型、學歷等,以此瞭解出租客的經濟狀況,因為這與租客往後是否會按時繳納租金有很大關係。
簽約要“事無巨細”切勿“差不多”
——第三步,簽約如何萬無一失?
房東在出租房屋時往往考慮最多的是租金問題,而容易疏忽一些程式細節問題,從而造成不必要的困擾甚至損失。那麼在簽約過程應注意哪些細節呢?
一般租客相中房子之後,會支付1個月租金的訂金,同時簽訂臨時合約,並議定租金、免租期、起租日等等條款。業主亦需要做好租前準備,例如搬走多餘的家電、做些小修小補等。
免租期一到就可以正式交收鎖匙,再簽一份正式合約以及收一個月押金及上期月租(預繳首月租金),並做好水電轉名。
租賃合約中要約定清楚租客逾期交租責任、有無權轉租、分租等細節。關於續租退租,雖則房東和租客立場不同,但要合情合理。房東最好定期檢查維修,若物業造成承租人身體傷害時,要擔負賠償損失的責任。
另外在償還押金的部分,房東需在退租收樓日當日就準備好租客的押金,現場如果檢查過,租客完全交吉、做好清潔、無重大損壞的前提下,就應直接退還。房東在收樓前預先與租客溝通,如有傢俱需要留下應如何處理,有無需要維修的部分等等。如收樓日才發現有問題,那就不能現場退還所有押金,雙方須再協商,找專業人士評估價錢並扣除相應費用。
現爭議要“先禮後兵”儘量避免“撕破臉皮”
——第四步, 租客無賴如何化干戈為玉帛?
不少房東以為房子租出去就萬事大吉了,其實不然。如果不幸遇到無賴租客,又當如何處理相關事項呢?簡單總結為四個字“先禮後兵”,儘量避免衝突。
如果租客拖欠租金,房東在與租客催租的溝通過程中,無論是電話,還是當面交流,記得錄音,短信或者微信催租,記得截圖保存,做到有證有據。
經過以上交涉,如果租客仍然不交租金,可以嘗試請地產仲介進行協調。如果以上都無效,則房東可以根據合同相關規定,限期讓租客搬走。與租客溝通期間,彼此的對話全程錄音。這裡有個問題就是關於租客物品的處置,租客的個人物品不建議私自清理,私自清理面臨侵權之訴,同時也可能引發租客的憤怒,容易引起正面衝突,碰上衝動型的租客就得不償失。
很多人以為當房東是件輕鬆愉快的事,但其實出租房子是門大學問。從裝修物業到招租簽約,以及租後維護,事無巨細,費心勞神。如果某個程式做得不好,埋下“地雷”,那往後收拾爛攤子就更浪費時間與精力了。所以,想要當個省心的房東,必先利其器,掌握這篇出租攻略,以保萬事大吉。
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