為應對新冠肺炎疫情持續，美國聯儲局於3月3日突然減息0.5厘，聯邦基金利率目標區間降至1厘至1.25厘。事實上，受去年的社會事件影響，香港經濟本已面臨下行壓力，而最近的新型肺炎疫情更令香港的經濟雪上加霜，而新一份財政預算案在此氛圍下發表，2月26日發表的財政預算案推出多項利民紓困措拖，撐企業、保就業、紓民困和振經濟等，至於港人關注的土地房屋政策方面的亦有著墨之處。
定息按揭計畫為買家提供多一個按揭選擇
新一份財政預算案推出定息按揭計畫，總額為10億港元，分10年、15年及20年，利率由2.75厘至2.95厘不等。新定息計畫的利息支出較現時一般按揭息率2.5%多10-20%，以貸款額1,000萬港元計算，借20年，總利息開支將增加逾53萬港元(見表)。雖然如此，但始終定息按揭計畫能夠為買家提供多一個按揭選擇。由於定息期內不受利率波動影響，更容易管理每月供款。再者，樓按供款動輒十多年，期間利率升跌波動難以預計，相信定息計畫適合追求供款穩定的人士採用。
未來五年私人住宅落成量較99至03年高峰期少近28%
另一方面，新財案提及不少有關住宅供應的層面，指出私人住宅未來5年每年平均落成量預計約19,600個，較2015至2019年過去5年平均數15,660個增加約25%；無疑未來5年落成量較前五年有所上升，不過現時覓地困難，若與99至03年落成高峰期相比，該5年平均每年約27,060個單位，可見未來五年落成量與當年相比更仍少近28%(見圖一)。
賣地潛在供應連續兩年低見1.5萬多個水準
至於往後的供應，可從賣地計畫提供的單位數目看出端倪。翌日(2月27日)發展局公佈20/21年度賣地計畫的詳細資料，新一年潛在土地供應提供約15,730個單位，與本年度的15,540夥相若，並連續兩年低見1.5萬多個水準，與近9個財政年度平均每年約27,850夥相比，20/21年度大幅減少44%(見圖二)。
再者，發展商實際吸納土地供應與潛在土地供應往往有一定差距。若以過去9年計算，平均每年發展商實際吸納土地供應占潛在土地供應約67%左右。以此計算，新一年潛在土地供應可供興建約15,730個單位，售出土地供應可建的單位數目可能只有約10,500夥，即使以最高17/18年度約8成比率計算，亦只是約12,500多個；相信最終勢遠低於過去9年平均數18,600余夥水準(見圖二)。
值得留意，若將20/21年潛在土地供應將提供15,730個單位劃分，包括官地(約7,530個)、鐵路物業發展項目(約4,050個)及私人發展或重建項目(約4,150個)。官地住宅方面，共有15幅住宅用地，預計可提供7,530個單位；此15幅住宅官地中，其中10幅為新增地皮，當中包括兩幅九龍啟德用地、一幅港島灣仔及七幅新界用地。
鐵路物業發展項目則有3個，來自黃竹坑站兩個專案及將軍澳日出康城1個項目，共提供4,050夥。黃竹坑站先後已有4期專案推出招標，吸引多家發展商積極競投；至於日出康城方面，該區是近年的供應重鎮，區內發展日趨成熟，持續成為樓市焦點；區內目前有兩個已獲批預售樓花同意書但未推出市場的住宅項目，分別為日出康城8期和9C期。
總括而言，新一份財政預算案多管齊下利民紓困，回應市民期望。至於供應層面，特區政府致力解決土地及房屋問題，惟香港彈丸之地，地勢多山，要增加土地供應又面對不少難題，冀望今年上半年接受申請的「土地共用先導計畫」，有助補充公私營房屋供應，樓市得以平穩發展。
與此同時，適逢美聯儲為防禦新型肺炎疫情對經濟的影響而緊急降息應對，雖然香港的一些大型銀行未有即時跟隨減息，但香港低息環境將進一步維持，相信正在供樓的人士或準備置業的人士將會受惠。而是次突然減息更令市場憧憬各國將持續放水救經濟，息口持續低企對香港樓市影響屬正面，增加業主對後市信心，惟在經濟現下行壓力，相信二手樓價難大幅反彈；不過，低息持續適逢減價潮，有助加速剛需用家入市「尋寶」﹐料短期住宅交投可從低位回升。
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