2020香港樓市何去何從?答案藏在這裡

房地產業是眾多商業活動之一,其發展和運作會受到各種宏觀經濟的影響。香港作為國際金融中心,擁有非常成熟的房產市場,在經歷了多個週期後,有很多規律性的東西可以去探尋。

◎ 現時樓價是否見頂?

◎ 下一個週期迴圈是什麼時候?

◎ 入市時機如何把握?

因為香港樓市是對全世界資金開放的,要解答這些問題,除了微觀的市場資料之外,還需要借助各種宏觀經濟資料,掌握資金的流向,從而可以站在另一個維度看懂這個市場。

1、匯率

匯率對香港樓市具有不可忽視的影響。

香港自1983年起實行聯繫匯率制度與美元掛鉤,港幣兌美元匯率不能自由調節,大部分的時候都是跟隨美元的走勢。

美元匯率

回顧歷史,美元的走勢與香港樓價一直息息相關,大多是背道而馳。97年金融風暴後美元升值,香港樓價跌勢不斷;到2002年,反映美元兌換一籃子貨幣的美匯指數由近120水準回落,美元進入了漫長的調整期,而香港樓價則開始穩步上升,進入黃金十年。

究其原因,是全球資金的避險本能在起作用。以港幣計算的香港房產,其資產價值自然也與美元掛鉤。當美元走強,資產增值的同時也意味著有高位沽貨的壓力;而當美元下行,買入香港物業不失為一個穩妥的資金出路。到了08年金融海嘯,美國推出量化寬鬆政策大量發鈔,令美元處於弱勢,隨後大批熱錢湧入了香港樓市,支持香港樓價一路飆升。

人民幣匯率

再來看看一岸之隔的人民幣走勢對香港樓價的影響。根據過去的經驗,人民幣走勢和香港樓價多呈正相關的關係。 前幾年人民幣升值,增加了不少內地資金投資香港物業的機會,從而帶動了樓價及租金的上漲。不少內地富豪身家隨著人民幣的強勢變得豐厚,特別在購買相對貶值的港元固定資產上有一種享受了特別折扣的優惠體驗,很長一段時間都享有“8折優惠”。而隨著自由行開通,內地資金更多湧入香港樓市,有的作為投資移民組合,有的作為海外資產配置,可以看到,人民幣匯價的強勢,是香港樓價居高不下的重要砝碼之一。但之後,隨著人民幣升勢的結束甚至隨後進入回檔,流入香港的熱錢速度也會隨之減少,同時會增加部分內地資金回流的壓力。

2、利率

正因為港幣與美元掛鉤,所以港府貨幣政策操作的主要目標就是穩定匯率。在香港由於資本是完全自由流入和流出的,要維持港幣兌美元匯率的穩定,香港金管局的加息和降息政策都只能跟隨美聯儲的步伐。

在過去的20多年中,美聯儲每次加息或降息後,香港金管局幾乎都會跟隨行動,正如同最近期的這次降息一樣。

隨著息口的波動,香港住宅按揭貸款利率也會隨之調整。

回顧奧巴馬2009年上任後的幾年裡,美國長期將息口維持在超低息的水準,聯儲局推出的三輪量化寬鬆政策,令香港的樓價穩步上升。直到聯儲局在2015年底,宣佈十年來首次加息0.25厘後,樓價才輕微向下。由此可見美國利率走勢與香港樓市是息息相關的,需要時刻關注。

3、恒生指數

香港一直都有“樓股不分家“的說法,多關注這位“老鄰居”的動向,對於香港樓市的短期走勢還是有一定參考價值。

香港樓市一向受到全球熱錢的歡迎,而在香港其他各個資金自由互通的投資市場中,股市的流通率為樓市的數十倍,所以有觀點認為股市對於市場消息及政經訊號的反應,一般會先于樓市。從2003年非典、2008年金融海嘯、2011年歐債危機以及2013年美國聯儲局放話要加息退市,恒指的幾次大跌後,樓市都同樣受到影響,隨之下跌,調整期也與股市相若。進而坊間有智慧說,如果恒指由跌轉升維持一段時間的漲勢,有意買樓者便可入市;反之,如恒指見頂回落一段較大跌幅後,大家便可以考慮出售物業。

可是自去年開始,香港股市和樓市的走勢呈現出了過去數十年罕見的背馳現象,股市大跌而樓市還在創新高。有說法認為樓市除了投資者,還有用家在支撐,所以未必會和恒指同進退;也有說恒指只是調整,並不是大跌,各種說法有待時間來證明,但多關注恒生指數的走勢一定是必要的。

4、本港經濟資料

在第一部分,提到了美元和人民幣匯價對香港樓市的影響,而中美的貨幣政策和貨幣走勢都和兩國的經濟形勢密不可分,需要關注的經濟資料就太多了,這裡不再贅述。但是衡量香港本地經濟情況的幾個指標,還是值得大家多加關注的,畢竟樓市的走勢與本地經濟基本面是分不開的。

GDP、失業率:

GDP和失業率是觀測經濟發展最常規的資料了,一般來說,前者和樓價正相關,後者則負相關。同時,從GDP的增長和失業率水準也能大致勾勒出一個地區的經濟形勢。

PMI:

即採購經理人指數,是按月度發佈的衡量私營經濟活動的一個重要資料,並基於新訂單、產出、就業、供應商供貨時間、採購庫存等5個單項指標來計算結果,是國際上通行的總體經濟監測指標體系之一。一般來說,指數在50以上,表明該地區的整體經濟向好。

CPI:

是消費者物價指數的縮寫,又名居民消費價格指數,是用來反應居民家庭購買消費商品及服務的價格水準的變動情況,也可以用來衡量一個地區在一定時間內的通貨膨脹水準。

從過往的歷史資料來看,香港樓價和CPI是正相關的關係。一籃子的各種消費裡,租金的升幅也會反應在CPI的上揚裡,而眼見通脹上升,現金貶值,促使資金流入物業市場,畢竟“買房收租”“買磚頭抗通脹”已經是被無數次驗證的投資智慧。

想要看懂香港樓市,想要知道明年的香港樓市將何去何從,上面的經濟資料大家可以長期關注,很多變化都預示在其中了!

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