若有細心留意，在香港街頭幾乎每隔10米就有一間地產店鋪，門口經常貼著各式各樣的樓盤廣告，如果發現有單位售價比市場價便宜一大半，但又不是凶宅，標示著無契或是碎契樓的話，到底值不值得購買？如果買入後又有什麼風險？下面就跟小編一起來探討下！

何謂無契樓？

所謂無契，就是指業主未能提供出售物業的樓契，或是遺漏樓契中的重要文件，如轉名契（Assignment）、授權書（Power of Attorney）或買賣合約（Sales and Purchase Agreement）等，在物業查冊中會顯示到的重要檔。

在缺少這些重要檔情況下，買家須承擔難以申請按揭和轉售的風險，必要時需要一次性付清樓價的費用，而不能申請按揭。同時要注意，若未能在買入後找回完整的樓契，轉售時則難度較高，即使有買家願意接貨，據過往經驗其定價亦較房屋估值低約3成，可以說是便宜買便宜賣，未必能達到理想的獲利。

「無契樓」出現主要有三個原因，一是業主遺失樓契；二是住宅物業本身為逆權侵佔所得；三是業主在未「贖樓」下拖欠債務，因法院令而被拍賣的住宅物業等。

申請按揭有難度

如果是業主遺失樓契，可委託律師辦理遺失樓契宣誓，補回副本手續一經辦理，這些樓契亦具法律效用。不過，銀行會視乎個別情況，決定是否批出按揭貸款。因此，即使是自住，在買入無契樓前，最好還是問清楚銀行是否願意批出按揭，或是由向按揭轉介公司諮詢，以免最終撻訂*收場。

*注：撻訂，是指買方看中某間住宅後，與賣方簽定認購協議，賣方為了保證自己的利益不受損害，收取買方一定數額的訂金，但如果買方在規定的協議時間內沒有正式購買該房子，賣方將沒收這筆訂金。

小心業主賣家非同一人

有人擔心買入無契樓後，才發現業主與賣家不是同一人。而這情況較少機會發生在法拍屋上，因為法拍屋是獲得法庭命令，才可以收回住宅放售；而整個收樓訴訟程式要經過約6至9個月時間，或多或少能確認真正業主的身份，風險相對較低。

若是由沒有按揭負擔的業主出售無契樓時就要小心，買家可要求代理調查清楚業主以及賣家是否同一人，如查出賣家宣稱是受業主授權，或是遺產房及逆權侵佔個案，買家就要小心處理住宅的業權問題。

何謂碎契樓／半契樓？

除了無契樓的樓契問題，亦有碎契樓及半契樓的情況，主要發生在住宅物業是由多個持有人持有的情況，例如由夫婦，兄弟姊妹按一定比例共同持有單位。

例如，當一個單位，由4兄弟姊妹各自持有25%的物業權益，經過多年其中一方因財政問題出售了25%的股權後，出售的25%物業權益，以及餘下了的75%的物業權益都成了碎契樓。

「碎契樓」並無單位使用權

買家在買入25%的權益時，雖然買入價會較市價為低，但不等於能享有該單位的使用權利，他們需自行與持有餘下業權的業主溝通，一般會希望統一業權，或共同租出單位，將租金按房產權益比例分配，若其他業主堅持自住該物業，可要求其把房屋的25%租值交予新買家，但這亦可能會導致法律糾紛，不易解決。

同時，銀行一般都不會為「碎契樓」或「半契樓」批出按揭，買家要準備一次性支付所有費用。

「無契樓」/「碎契樓」入場門檻高

總結來說，「無契樓」及「碎契樓」雖然售價比市場低2至3成，但申請按揭以及轉售難度高，並不適合資金不足的首次置業買家，一般購買的都是資金充足的投資者，他們買入後都會很有耐性集齊業權，或是找回樓契之後以市價出售，在處理好業權前，一般都將單位放租，當然有時候亦會無法尋回樓契而要自負虧損。因此，對新手來說「無契樓」及「碎契樓」入場門檻相對較高。

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