香港貸款利率向來較低，因此，大部分放租單位的租金幾乎可以覆蓋每月的房貸月供，實現以租養房。於是，不少投資者會選擇買完房後即將單位出租，以賺取穩定的被動收益。那麼出租單位將對按揭產生哪些影響？下面小編為大家整理了一份10大常見問題。
Q1：出租單位最多可以做多少成按揭？
申請按揭時，如把單位申報「出租」，最多只可借5成。但需要留意的是1000萬以上的樓價，無論報自住或報出租都最多可借5成，因此，如有租約，報出租，租金便可以當作收入，幫助過壓力測試。
Q2：高成數按揭單位可以放租嗎？
若申請高成數按揭的單位，必須透過銀行申請按揭保險，承保機構通常是HKMC和QBE，按照最新政策規定，按揭保險最高可借9成，且只能做自住用途，而收租單位按揭上限一律為5成，如果業主在申請完按保之後出租單位，那麼就是違反按保規定。按保公司HKMC/QBE亦會定期隨機抽查物業是否自住，因此，出租的業主需要自行考慮風險。
Q3：以自住單位申請按揭後，可以轉放租嗎？
可以，前提是必須經過銀行同意，如單位本身有高於5成以上按揭想出租，需要甩按揭保險並把按揭成數降到出租按揭標準，即5成或以下，才能獲得銀行發的出租同意書。假如業主事前沒有知會銀行，偷偷把自住物業放租，若被按保公司或銀行發現，很大可能會被要求補回按揭成數的差額。
Q4：以自住單位申請按揭後，如有其他按揭在身，想轉出租，是否最多只能借4成？
由自住單位轉出租，按揭成數需要降至5成或以下，但按揭成數不會再多減一成，因為在原銀行自轉為出租，銀行不會重複審核你的信貸報告（TU），因此，不會扣減按揭成數。但如果是通過轉按，由於新的銀行需要重新審核信貸報告（TU）,所以需要扣減成數。
Q5：劏房收租回報高，能否做按揭？
劏房就是“分間樓宇單位”，是指把一個單位分割成幾個單位出租，類似大家講的“房中房”，是香港出租房的一種。很多人以為劏房是不合法的，所以不可能申請銀行按揭。沒錯，銀行是不接受不合法的房屋按揭申請，如沒有旅館牌照就將單位作為Airbnb出租。但其實，只要避免以下幾點，劏房就是合法劏房，就能向銀行申請按揭了。
- 在分間單位出口安裝門或鐵閘，阻礙逃生。
- 工業單位作劏房居住用途。
- 令分間單位無法通往樓宇的出口樓梯。
- 在露臺加設廁所及廚房。
- 令分間單位沒有天然照明及通風的窗戶。
- 影響結構牆，例如開鑿洞口。
Q6：出租單位申請按揭後，想轉按報自住有什麼要留意？
如果原按揭有做出租同意書，就需要提供退租書。另外如報自住有些銀行會要求提供水電煤證明，不過也有部分銀行接受銀行月結單作為自住證明，具體可向銀行查詢細節。
Q7：購買連租約單位，能否申請按揭？
可以申請。連租約買入的單位一般會被當作投資用途，按揭成數會減一成。如果租客能提供退租同意書，那麼有機會可以當作自住按揭。
Q8：申請按揭時，租金收入能否全數計作入息？
經常會有投資者購買多個房產物業收租，當申請房屋按揭時，除了要有足夠的首期，最重要的是供款與入息比率，事實上，租金是可以計作收入的，不一定只能計薪資。不過需留意的是銀行會將租金打折扣，並非租金收入5萬元，銀行就以5萬元計算收入，因為業主還需要支付維修費、差響及管理費等，因此淨收入沒有5萬那麼多。而只要投資者能提供租金收入證明，就可以將租金打7折，計為收入。
Q9：如果買入的單位想放租，未有租客，能否用預期租金計算收入？
如果單位買入時未有租客，而業主打算將它出租，則可以向銀行申請「擬租金收入」（或稱「預計租金收入」）。由銀行估算該單位租金，再打6折作為按揭申請人入息。如銀行預估租金為2萬，那麼入息計為1.2萬。
Q10：如果租約沒有打厘印，能不能計租金收入？
可以的。但不同銀行的計算不同，有些可能會再折上折，有些則不管是否打厘印一律以7折計算。不過，建議業主們租約務必要打厘印以保障自己，如日後遇上租務糾紛，對於沒有打厘印的租約，法庭是不會受理的。
微信掃碼關注【美聯物業香港】微信號
解鎖更多香港樓市情報！
微信ID: meilian_hk