買家總喜歡在市場上執平貨,但是萬一遇上因業權問題而被釘契的物業,雖然價錢上會較市價為低,但亦有機會影響到按揭的申請。
了解釘契原因
一般物業被釘契主要是分三個原因,其一是最常見收到屋宇署發出的清拆令(order),要在指定時間內清拆僭建物業,相關清拆令註冊於土地註冊處,亦即是釘契。
第二個原因是業權糾紛,較常見是聯名買樓的夫婦,因為離婚而導致對物業業權分配不滿,而訴諸法庭。相關的法庭告票在土地註冊署登記,亦即被釘契,以免有人在判決前將物業轉手。
第三個原因則是業主欠債,業主可能因拖欠非按揭銀行或財務公司債務而被財務公司會將物業釘契,以防止業主出售或轉名。另外,亦有機會是業主長期拖欠交管理費等違反大廈公契行為而被釘契。
釘契後能否買賣?
即使物業被釘契,但其實當中不少物業亦可以作買賣,不過買家就要承擔風險,例如物業被落order,買家便要繼承有關清拆令的責任,日後要自行支付相關的清拆費用。
如果是因為離緍而出現法律訴訟,則要等到法庭作出裁決才能成交。同時,由於買賣通常在合約寫明以「現狀」交易,即買家在簽約時己表明一早已知相關的釘契問題,日後就不能以此作為訴訟理據,而拒絕買賣。
能否做按揭?
如果物業因有僭建物或清拆令而被釘契,部份銀行亦可以批出按揭,但必定會派人睇樓,評估有關僭建物的嚴重程度及還原費用,並可能會要求借款人簽署文件,同意承擔因僭建物而衍生的所有責任。不過,為彌補風險,銀行的按揭利息可能會較高或者調低按揭成數。但值得留意是,如果釘契物業想申請高成數的按保,則幾可肯定不會獲批。
至於因離婚訴訟而引起的釘契,則要等到離婚有裁決才能才買賣以及申請按揭,否則一日未有裁決,業權隨時都會轉變。
若因業主欠債而被釘契的物業,會以loan agreement形式註冊在土地註冊處,這類買賣仍可進行,只要賣家在合約列明會在交易前「解釘」便可以。若然交易當日,單位仍然沒有取消釘契,業主即是違約,買家有權提出取消交易,並要求賠償所有損失。
因此,買家要留意,雖然涉及釘契的物業一般都會較市價平出售,但是亦有會增加日後按揭利息或是降低按揭成數。買家最好在買入前了解物業如何才能解釘,並將有關成本計入其中,才能知道是否值得買入。