香港特首近期發表了《2019年施政報告》，這次主要在土地及房屋政策上大幅著墨，包括放寬按揭保險成數及增加中長期房屋及土地供應等多管齊下。報告亦提議加快落實三條新鐵路支線和擴大科技人才計畫，這些政策將為香港樓市帶來哪些影響與機遇呢？下面我們一起來分析。
加快落實三條新鐵路支線
《施政報告》提出加快落實三條新鐵路支線，包括屯門南延線、北環線及東湧線延線，詳述如下:
1.屯門南延線
屯門南延線是將現有的屯門站延伸約2.4公里至屯門南站，鄰近屯門碼頭。屯門碼頭附近主要私人屋苑包括海翠花園、慧豐園、邁亞美海灣、美樂花園及啟豐園等。綜合土地註冊處資料，以今年第三季計算，上述5個屋苑平均每宗二手註冊金額介乎535萬至645萬元左右(見表一)。除了屯門南延線外，「屯門至赤鱲角連接路北面連接路」預計於2020年落成，為往來新界西北和大嶼山提供最直接的路線。這條新幹道通車後，由屯門南往返香港國際機場，行車時間預計可由現時約30分鐘縮短至約10分鐘，將方便市民和遊客來往屯門和機場，並為區內帶來消費。
2.北環線
北環線是現有錦上路站的新支線，約長10.7公里，建議新增凹頭站、牛潭尾站、新田站和古洞站。目前區內有不少洋房屋苑，如加州花園、加州豪園及錦繡花園等。政府致力發展新界東北，投入200億元于落馬洲河套區，興建「港深創新及科技園」。與此同時，政府積極發展「古洞北及粉嶺北新發展區」，預計容納逾 19萬人口，提供逾7萬個住宅單位(當中逾2萬個私人單位)。單以古洞北發展計，估計可容納近12萬人。北環線的落成將方便新界東北兩地居民來往，加上毗鄰深圳，相信亦會便利兩地往來。
3.東涌線延線
東涌線延線是從現有東涌站，向西延長約1.5公里至於東涌西增設的一個新鐵路站，落成後將方便居民出入。事實上，政府致力發展東涌新市鎮，東涌擴展計畫涵蓋現有東湧新市鎮東西兩面，將提供約49,600個住宅單位，容納約145,500人口。該計畫亦會提供約500,000平方米總樓面面積作辦公室用途、327,000平方米總樓面面積作零售用途，以及 50,000 平方米總樓面面積作酒店用途。
擴大「科技人才入境計畫」適用範圍
除了加快落實三條新鐵路支線外，《施政報告》建議就創新及科技局於2018年推出的「科技人才入境計畫」，擴大適用範圍至科技園及數碼港以外的公司，以及涵蓋新的科技範疇，加快輸入海外和內地科研人才。
事實上，特區政府一向透過不同的入境計畫吸納人才。據資料顥示，在未包括單程證之下，透過「一般就業政策」、「輸入內地人才計畫」、「優秀人才入境計畫」及「非本地畢業生留港/回港就業安排」獲批來港工作的人士，再加上「資本投資者入境計畫」一併合計，去年人數高逾6.7萬人。除加強本地人才強化本港競爭力外，同時亦會為為本港住屋帶來剛性需求。
多項房屋及土地政策
不得不提的是，《施政報告》重中之重的房屋政策，而為回應市民的置業需求，《施政報告》提出放寬首次買家的按揭保險成數，申請最高9成按揭貸款的樓價上限由400萬元提升至800萬元，而申請最高8成按揭貸款的樓價上限由600萬元提高至1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭。
以往由於按揭貸款成數低，限制買家於二手市場的選擇。透過按揭保險提高按揭成數後，相信將釋放更多購買力，特別是有供款能力，但未夠首期的人士，甚至有助重啟換樓鏈。事實上，10月16日《施政報告》公佈後，刺激二手交投上升。綜合美聯分行資料，以10月16日至20日計，35屋苑共錄97宗成交，相比起本月首15日合共71宗高出約36.6%；若以平均每日宗數計算，《施政報告》公佈後5日平均錄約19宗成交，較本月首15日公佈前平均每日約5宗更高出約2.8倍(見表二)。
除了放寬按揭保險外，報告中亦提及多項增加供應的措施，當中包括增加白居二配額。19年白居二共有3,000個配額，報告建議明年增加配額。此舉可釋放更多有意購買未補價的二手居屋及二手公屋置業需求，有助增加二手成交。
增加居屋和「綠置居」供應亦是其中一項措施。報告提及明年推售1.2萬個居屋和「綠置居」單位，數量較19年的8,600個增加約4成，屆時可為市場提供更多資助出售房屋，紓緩供不應求情況。不過，因居屋與「綠置居」單位的實際比例分佈尚未公佈，加上未來居屋供應量仍然相對緊絀，故估計有關措施對短期樓市影響不大。
此外，報告提及明年首季出售安達臣道地皮，作第二個「首置」項目，提供約1,000夥。鑒於單位數量不多，故預期對私人市場的影響不大。報告亦提及加快出售現時租者置其屋計畫39個屋邨中約42,000個未售出單位，可讓公屋租戶購入現居單位；因租置計畫對象為公屋租戶，非私人住宅客源，故料對私人市場影響不大。
另一方面，《施政報告》中亦提及土地共用先導計畫及收回土地條例，收回土地條例主要針對公營房屋供應的增加，而土地共用先導計畫同時會增加公營及私營供應，均較填海更快增加供應。由於公私營房屋比例調整至7:3後，每年私樓供應目標由18,000個單位下調至13,500個，因此新政策或令私樓供應增加，紓緩私人住宅供不應求的情況，有助樓市健康發展。
總括而言，本次《施政報告》除了於房屋政策著墨不少外，亦擴大科技人才計畫及加快基建發展，有關措拖不僅有利香港未來發展，更能體現香港在大灣區的重要角色。
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