香港地少人多，房屋供應一直是香港人最關注的議題。近日地區政府發佈了最新的私樓供應資料，喚起各界關注！影響樓市的因素有不少，除經濟、利率、房屋政策外，供應乃「重中之重」。
根據經濟學定論，商品價格受供求關係影響，房地產也不例外。若新供應持續短缺，在「僧多粥少」的情況下，「求過於供」對樓價帶來上升的支持；反之，若「供過於求」，則對樓價帶來下調壓力。雖然供應是影響樓市走向的重要一環，但並非單一因素，亦要與其他各方面因素綜合分析，才能對樓市局勢有清晰的瞭解，而當中如面積分布、地區分佈等等資料也需留意，可以幫助瞭解未來供應走向。
事實上，回顧過往二十多年香港樓市，供應成為影響樓市的重要因素之一。97年香港正面受到亞洲金融風暴打擊，經濟轉差，影響置業信心，加上其後多年供應正值高峰期，均使得當年樓價由高位回落；之後03年中，中央政府推出多項政策支持香港經濟，包括「自由行」及「CEPA」等，帶動香港經濟穀底復蘇。又隨著新供應明顯減少，二者成為香港樓價得以重拾升軌的動力(見圖一)。
香港第3季私樓供應維持93,000夥
為讓市場能夠掌握未來供應資料，香港特別行政區政府不同部門公佈有關供應數字，當中運輸及房屋局每季會公佈「私人住宅一手市場供應」資料，該報告會公佈季度動工量、建成量及未來3至4年的一手供應資料。其中未來3至4年的一手供應由3項類別組成，包括已建成未售出的單位、建築中未售出的單位以及已批出土地並可隨時動工專案的單位(包括香港特別行政區政府已賣出的住宅土地、香港鐵路已批出的住宅樓盤發展、市區重建局已批出的住宅重建項目、以及新修訂的換地/契約住宅發展專案，此批項目可隨時動工)(見圖二)。
在香港特區政府積極推土地的情況下，未來3至4年新供應數量已大幅度提高。以今年最新的第三季資料為例，運輸及房屋局早前公佈建築中未售單位約66,000夥；已批出土地可隨時動工項目則錄18,000夥：至於已建成未售單位約9,000夥，即未來3至4年新供應量總共錄9.3萬夥。雖然最新第三季93,000夥供應量較去年第二季高位98,000夥有所回落，但仍處偏高水準，比起該報告紀錄低位元的09年第三季52,000夥仍高出近8成(見圖三)。
除了宏觀整體供應走勢外，面積分布也是值得留意的一環，同樣影響未來樓市的走向。未來3至4年一手私人住宅供應不少為中小型單位。以今年第三季93,000個未來3至4年一手私人住宅供應為例，運輸及房屋局發言人表示，估計當中實用面積少於70方米的中小型單位約73,300夥，即占約78.8%。由此可見，雖然未來3至4年一手私人住宅潛在新供應仍維持高水準，但因過去多年樓價已上升不少，部分資金有限的置業人士唯有選購小型單位，在小單位需求旺盛的情況下，新盤供應自然以小單位為主了。
小單位建成量比率創31年新高
為應付香港市場求房若渴的現象，近年新盤頻頻加推小單位，使得私人住宅小單位建成量大幅上升。若根據差餉物業估價署每年公佈的「香港物業報告」的供應資料顯示，去年A類(實用面積小於40平方米)的私人住宅單位建成量近6,900夥，比2016年多出3,900夥,大幅急增約75%，並創13年新高。若與去年私人住宅單位總建成量近1.8萬夥相比，A類單位建成量占達38.7%，不但比2016年(占比約27.0%)急增約11.7個百分點，而且更創下了自1986年後，這31年來的新高紀錄(見圖四)。當然，供應量除了要宏觀分析，同時也應該瞭解如面積分布、地區分佈等資訊，才能更好的把握好未來供應走向。
香港特區政府積極推土地，未來新供應量有所提高。但香港始終地少人多，大型單位供應較少在所難免，尤其是極大型單位。上述未來3至4年一手私人住宅供應中，未來新供應以中小單位為主，即意味著未來大型單位數量相對較少。
事實上，近年極大單位的新供應相當匱乏，根據香港差餉物業估價署資料顯示，08年至17年的過去十年私人住宅建成超過11.6萬個單位，當中實用面積超過279.9平方米只有637夥，占比僅約0.5%；若僅以去年計算，此類大型單位只有65夥，占同期私人住宅建成量近1.8萬夥僅占0.4%，與上述提及比重接近4成的小單位有天壤之別。
另一方面，未來3至4年一手私人住宅供應中，有部份已推出市場發售，當中也有新樓尾盤可選購。據美聯物業房地產資料及研究中心計算，10月份(截至10月28日)累積尾盤 (包括毛坯房及現樓樓盤)錄逾萬夥。若以港島、九龍及新界劃分，當中港島區約1,900夥左右，九龍區(包括將軍澳及西貢計算)近3,500夥，而新界區則有逾5,400夥。此批尾盤選擇多元化，由豪宅級別、大型單位以至小單位應有盡有，各適其適。