美國聯儲局公佈9月議息結果，一如市場預期，這次美國議息後再度調高息率0.25厘，此次是自美國於2015年12月踏入加息週期以來第8次加息。而連續多年未跟隨加息的香港，此次亦有大型銀行調高最優惠利率(Prime Rate，簡稱P rate)0.125厘。香港已重啟加息步伐，與樓市息息相關的負利率是否完結，並成為香港樓價調整的不利因素？
所謂「負利率」，即是扣除通脹後所得的「實質利率」，若實質利率為負數，便是「負利率」，意味著銀行存款所收取的利息未能追得上通脹率，利息被通脹蠶食，吸引資金流入資產市場。以最新通脹率(8月份)為2.3%計算，香港未加息前活期存款利率約0.01厘，即實質活期存款利率為-2.29厘。香港加息0.125厘後，活期存款利率亦跟隨升至0.125厘，實質活期存款利率升至-2.175厘(扣除通脹後)，可見負利率情況隨著香港加息已逐漸收窄。事實上，近月甚至有大型銀行已調高定期存款，一年定期存款利率升至約2.05厘，逼近通脹水準。若未來香港持續調高息率，負利率年代將會完結。
至於租金回報方面，根據香港差餉物業估價署最新7月份資料顯示，A類單位(即實用面積少於40平方米)淨租金回報率為2.6%；B類單位(即實用面積為40至69.9平方米)約2.3%，C類單位(即實用面積為70至99.9平方米)約2.2%；相比之下，若與一年定期存款利率約2.05厘相比，淨租金回報仍略高。不過，若未來香港進一步調高定存利率，屆時與淨租金回報繼續收窄，甚至超越淨租金回報。
近十年利息低企 通脹主宰負利率
負利率消失，削弱實物資產的投資吸引力，並有機會誘使投資者由風險資產轉投至銀行存款。值得留意的是，負利率除了受利率影響外，近十年來反而來自通脹主導。自08年金融海嘯爆發後，各大央行先後推出超寬鬆貨幣政策，導致香港利率一直處於極低水準，而近十年來負利率(以活期存款計)的出現主要來自通脹支持。通脹為綜合消費物價指數按年變化，而消費物價指數包含住戶不同的開支，如食品、交通、衣履、住屋等，當中私人房屋租金比重占近3成，故此其變化對通脹的升跌有舉足輕重的重要性。
據美聯「租金走勢圖」資料顯示，私人住宅平均呎租自08年金融海嘯爆發後的低位回升至今，累上車，加息, 積上升達1.1倍，不僅支持樓價上升，同時亦是構成通脹持續的動力之一。租金上升亦反映實質的住屋需求強勁，而香港近十多年來新供應偏低，在面對土地不足下，亦是令租金向上的原因之一。由此可見，近十年來通脹主導負利率。除非未來加息步伐幅度加大及速度加快，否則若通脹持續一定水準，即使未來負利率被取代，但預期正利率情況仍相對溫和。
實質利率與樓價往往呈背馳走勢
實質利率的走向，往往與樓價呈背馳。翻查紀錄，1990至97年香港經濟向好，通脹率高企，期間最高達13%，最低亦超過5%；與此同時，當時活期存款利率亦介乎1.5厘至6.5厘，由於當年收取的銀行存款利息根本不能追上通脹水準，資金轉移到實質資產來抗衡通脹，負利率成為當時樓價上升的動力之一(見圖一)。
不過，自97年亞洲金融風暴爆發後，香港經濟走下坡，其後甚至踏入通縮期，負利率不僅消失，甚至被正利率所取代。高企的實質利率令銀行存款更為吸引；相對之下，投資物業需求減少，資金撤出物業市場，加上當時香港樓價不斷下滑，市民對樓市缺乏信心，資產物業持續貶值，市民入市意欲更加薄弱，使物業市場價格進一步下調，至03年「沙士」爆發後的低點(見圖一)。
03年中，中央政府推出多項政策支持本港經濟，如「自由行」及「CEPA」等，香港經濟逐步由穀底復蘇。加上「孫九招」效應浮現，香港樓價得以重拾升軌。長達68個月的通縮期終於完結，正利率亦逐漸消失，04年中更回復至零水準，個別月份更出現輕微的負利率，而自03年中香港樓市開始進入上升軌道。及後金融海嘯爆發，各大央行亦先後推出超寬鬆貨幣政策，極低息環境誘使資金投入實物資產，並成為近十年香港樓價上升的動力之一(見圖一)。
樓市受多方面因素影響 利率僅為其中之一
然而，樓市走勢受多方面因素影響，利率走勢僅為其中一環。據過往經驗，即使美國踏入加息週期，香港樓價亦未必每次因此而下跌。以2004至06年期間為例，美國加息17次，共4.25厘，歷時約2年，期間香港最優惠利率累升3厘。惟當時香港樓市已經歷97至03年樓價大挫，中央推出「自由行」及CEPA振興香港經濟，加上香港特區政府推出多項措施支持樓市，令當時香港經濟穀底反彈，失業率高位回落，樓價亦得以重拾升軌，而該段美國加息期間，香港樓價錄約13%的升幅(見圖二)。
今次香港調高最優惠利率0.125厘，對實際供款增加有限，市場亦早已消化加息因素，加上現時買家借貸比率低﹐防守力強勁，又需要通過銀行壓力測試才能入市，相信今次加息暫對香港樓市影響不大。
利率走勢只是影響樓市的其中一項因素；反而現時週邊環境充斥利淡氣氛，正當金融海嘯十周年之際，近期香港經濟環境亦同樣面對窘境，如中美貿易戰愈演愈烈、新興市場貨幣危機等，港股因而出現調整，影響整體市場氣氛，令近期香港樓價升勢放慢，並於高位整固。若然中美貿易戰或其他利淡因素進一步加劇，甚至新一輪金融危機出現，香港樓價將有機會面對調整壓力；縱使目前香港樓市受利淡氣氛龍罩，但剛通車的廣深港高鐵香港段及粵港澳大灣區發展料為香港帶來重重機遇，不僅利好香港經濟發展，亦成為支持香港未來樓市的重要動力。