【啟德新盤】跑道區首個項目 過半數兩房

近年來市區新樓供應重鎮啟德,即將有另一個新發展住宅供應區面世,就是首個在啟德跑道上的樓盤新盤已獲批預售,並已上載樓書及公佈價單。

項目位於啟德跑道區承豐道21號,項目由2幢高座及1幢低座大廈,單位總數1,059伙,項目提供的標準戶,涵蓋1至4房,另設特色戶。預計關鍵日期為2023年3月底。

最平六球半兼呎價不用兩萬入場

首張價單涵蓋212個單位,包括1至3房,實用面積329至643平方呎。價單呎價22,994至30,295元,即供最高13.5%折扣,折實呎價19,888至26,204元。價單2號共106伙,包括1房至3房,實用面積330至765平方呎。價單定價814.2萬至2200.2萬元,價單呎價24,089至30,488元,即供最高13.5%折扣,折實價704.2萬至1903.1萬元,折實呎價20,834至26,370元。

入場單位1B座1樓D、E及F室,實用面積330平方呎,價單定價同樣為758.8萬元,呎價22,994元,折實價656.3萬元,呎價約19,888元。即是最平六球半兼呎價不用兩萬就可以進駐啟德跑道區,對比日前熱賣的大圍站上蓋項目第3期,首批最低售價的8A座8樓E室,實用面積310平方呎,折實售價674.8萬元,呎價21,768元,市區啟德還要平過新界大圍。

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入場單位為1房(連套房)間隔,開則類似,而且長廳無玄關,但浴室設於睡房內,而座向為西南。如果對比同區項目,沐泰街項目一房入場單位為低座D座1樓F室,299平方呎,折實價達749萬元,與跑道區項目相比貴逾90萬元。

是次跑道區項目的付款方式亦簡單直接,即供最高折扣13.5%,建築期及建築期備用二按最高折扣分別為9.5%及8.5%,即是最大優惠差距為5%。如果以入場單位1B座1樓D、E及F室,價單定價為758.8萬元,用建築期備用二按付款方式,折實價694萬元左右,都低於700萬元。

主打2房戶 

據樓書資料,項目由兩幢高座大廈及一幢低座組成,實用面積由329至1,793平方呎。當中,兩房戶佔過半數,涉553伙;一房單位佔23%,涉46伙。三房單位分普通三房及三房連工人房兩種間隔,各佔約一成。另項目設6伙特色戶。另設一幢低座大樓,命名迎海大宅,樓高5層,只有10伙,面積由1,781至1,793平方呎。全盤面積最大一伙,位於低座的6樓A及B室,兩室實用面積同為1,793平方呎,採四房間隔,分別設752平方呎天台。至於項目面積最細一伙,位於高座第1B座36樓D室,實用面積329平方呎,一房套房間隔。

2B座向南最優質

再仔細分析戶型,如果心儀一房細單位,大部份集中於1B座,為D至G室,全屬1房(連套房)間隔,開則類似,而且長廳無玄關,但浴室設於睡房內,而座向為西南。如果想找座向南的單位,2B座的F室,面積331平方呎,屬項目唯一向南的1房單位。但首批單位未見2B座的F室。

至於兩房戶佔過半數,涉553伙,但不少單位的座向為西,較為優質的為2B座D、E及G室,面積452至536平方呎,當中D及E室開則相近,但D室廳與睡房之間牆身稍厚;G室屬傳統2房,大門設玄關,正對梗廚房。首批單位中2B座D室有11伙。

三房單位分普通三房及三房連工人房兩種間隔,各佔約一成。其中1A座的A室、H室同為面積643平方呎的3房(連套房)間隔,同樣向東,左右相反布局之分,另G室間隔765平方呎,3房(連套房)及儲物室連廁間隔,布局與A及H室類近,但大廳空間較大。2A座東面單位有3柱,包括A室、B室及H室,全數為3房(連套房)及儲物室連廁間隔,面積763至744平方呎,開則相近。

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屯馬綫2021年6月全線開通

交通方面,項目較啟德河區域的物業較為遠離港鐵啟德站,但隨住屯馬綫於2021年6月底全面開通,令啟德區的對外交通更為便捷,增加項目的吸引力,另於啟晴邨一旁之沐虹街、承啟道及宏天廣場一帶,提供多條巴士或專線小巴路線。加上區內基建不斷發展,預期亦可吸引東九龍一帶的換樓客及投資者。

另一方面,未來配合環保連接系統如電動巴士、發展自動行人道,以至大型市區運動設施落實後,整體九龍東沿海濱的跑步徑及單車徑亦會被連接起來,配套日益完善。另值得留意的是,由於太子道東以南至郵輪碼頭的範圍皆屬傳統34名校網內,此新盤亦包括在內,對於家長客而言極具吸引力。

受惠九龍東CBD2

此外,政府著力打造啟德發展區多年,有意把九龍東發展成香港第二個核心商業區(CBD2),包括啟德機場舊址、觀塘商貿區和九龍灣商貿區等地,未來將融合社區、住宅、商業、娛樂及基礎建設等配套,前景備受市場看好。

再者,區內將有7,500萬平方呎寫字樓供應,料進一步提升整體商業動力。包括已經啟用的南豐重磅商業地標AIRSIDE,提供逾30層樓面達120萬方呎之甲級寫字樓;而未來沙中綫啟德站廣場一帶亦將成為商業、餐飲、零售店及酒店集中地。再有稅務大樓、工業貿易大樓、兒童醫院,還有國際級體育場地、高級住宅、零售百貨、酒店及郵輪設施等,相信區內工作人士將持續提升,其中更有部分人士會考慮搬遷至區內居住,令住宅買賣或租值之潛力都值得看好。

啟德區配套日益完善

同區物業接連破頂

事實上,啟德有新盤單位接連創新高,當中包括沐泰街項目,面積細絕全區的開放式特色戶,實用面積186平方呎,花園面積97平方呎,成交價681.78萬元,呎價36,655元,創九龍區開放式單位呎價新高紀錄,成為九龍細單位樓王之餘,更帶動整個啟德的一二手市場連錄高價成交,令區內物業價值持續被看好。

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