【建築期付款】加息下風險增 買家如何自救?

隨著美國啟動加息周期,港息向上是預料之事,對於有意入市一手新盤的買家,簽署臨約選擇付款計劃時,必須要考慮加息帶來的風險,以下為大家拆解當中細節。

1. 選用建築期,實際按息有機會比簽約時高

按揭保險放寬下,樓價1,000萬元以內最高可做九成按揭,1,000萬元至1,125萬元最高貸款額為900萬元,即做到八至九成按揭,1,125萬元1,200萬元最高八成按揭1,200萬至1,920萬最高貸款額達960萬元,為缺乏首期的買家帶來更大借貸力。不過只限於現樓才能申請,吸引大部份買家選擇建築期付款。然而,在加息周期下,將來銀行有機會進一步收緊按揭計劃,收樓時按揭計劃的實際按息,很大機會比現時更高,大家要預備更多資金應付額外的利息支出。

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2. 壓力測試更難通過

加息周期下使用建築期付款另一個問題,是壓力測試愈來愈難過。壓力測試是以銀行利率加3%的情況下,按揭每月供款不得多於月入60%。而H按是以鎖息上限作為銀行利率計算壓力測試。H按的封頂位一般為最優惠利率減一定利率,例如銀行的最優惠利率為5%H按計劃的鎖息上限為P-2.5%的話,壓力測試便是5%-2.5%+3%=5.5%。在加息周期下,銀行大機會提升最優惠利率,壓力測試的利率可能去到6%以上,按揭申請更為難過。

以貸款額700萬元、還款期30年計算,在鎖息上限仍然處於2.5%時,壓力測試維持5.5%,壓力測試門檻為66,242元。但如果鎖息上限加至3%,壓力測試升至6%,月入需要達69,948元,人工需增加3,706元。如果鎖息上限再調升至3.5%,壓力測試升至6.5%,月入要求便達73,741元,人工需增加7,499元才能達標。

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3. 小心銀行調整估價

建築期付款另一隱憂是收樓時市況難以預計,一旦市況下行,屆時申請按揭銀行有機會調整估價,就算買家入息等符合資格,亦有機會借不盡按揭成數。例如新盤樓價為800萬元,想借九成,預期貸款額達720萬元,但去到收樓時樓市放緩,估價跌至750萬元,貸款額便可能只有675萬元,買家需要從其他方法找出額外首期資金。雖然這個情況比較罕見,但作為買家最好做足風險管理。

在加息周期下,買家置業前盡量做好財務預算,按揭盡量不要借到盡,兼且預備多餘資金,即使按揭利率不似預期,也能避免徬惶失措。另外,最好物色定後備擔保人,當壓力測試無法過關時,也有擔保人的入息幫手,申請按揭自然更易過關。如果條件許可,買家亦可考慮選用即供付款,就可以避開估價及壓力測試的變化。

在簽署臨時買賣合約前,不妨向按揭專員了解各項付款方法的優劣,置業及申請按揭自然更加順利。

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