【我要做業主2】樓換樓 換Dream House

美聯集團旗下經絡按揭轉介特別冠名贊助無綫電視,於2020年翡翠台推出全新置業按揭特輯《我要做業主》,旋即掀起置業熱話,備受客戶及業內人士鼎力支持下,今年載譽歸來,乘大旺巿接力強勢加推《我要做業主2》,繼續由集團多位置業專家粉墨登場,加上多名藝人分享經驗,傳授升級換樓、投資豪宅及相關按揭攻略,令市民大眾對物業市場有更深層次的了解,從而作出最精明的置業決定。

今次第五集,由美聯物業首席區域營業董事潘皜民(Coleman Poon)解構西貢樓巿潛力,分享「樓換樓 換Dream House」置業部署。同時,經絡按揭轉介營運總監張顥曦(Kostka Cheung)提供物業按揭方案,同場加映藝人黃祥興、陳庭欣、東張主持夫婦李旻芳及黃耀英星級置業個案。

常言道,做人做事不要奢求可以一步登天,其實,置業也是如斯道理,港人常嘆買樓遙不可及,但其實只要做好部署,循序漸進,可以擁有一間理想的Dream House,並非難事。

先住後付方便換樓客

事實上,近年不少新盤都會有先住後付的長成交期的付款方法,買家與發展商簽署臨時買賣合約、支付少部分樓價後,便可入住單位。待指定日期(常見的是1至3年內),才正式完成交易,明顯是想方便換樓客,之後再有更多時間讓他們放售現有單位,避免同時要供兩層樓,減輕供款壓力。

不過,由於正式成交期延後,「先住後付」也會面對樓花建築期付款安排的同類風險,即是萬一在簽署臨約後,樓價下跌,銀行按揭估價不足,買家便需要另行籌措資金完成交易。

那麼,若新舊物業的交易期接近,而舊有物業仍有尚未清還按揭之下,可借足9成,令新舊物業「無縫交接」?

如要承造超過8成按揭,按保公司要求新物業必須先完成交易方可作申請;如要承造8成以下按揭,只要舊物業的成交日,是早過新物業的成交日,就大有機會可以做到。

夫婦「甩名一開二」

另一種常見的資產增值方法,就是夫婦合資上車後若干年後,現金充裕,意欲再買一間投資;或者買一間更大單位自住,原先上車的單位出租。如果預算不多的情況下可以先將業權賣給另一方,只需付該業權比例的印花稅;其中一方回復首置身份後,可以用高成數按揭買多一層,並以首置身份繳付印花稅,而非15%的BSD。

買隔離單位打通自製相連戶

假如有能力再買一間新居,改善自身居住環境,但好多時已住慣自身物業,習慣了一套既有的生活模式及居住環境,不想搬離。其中一個可以考慮升級家庭環境方法,就是買隔離單位,打通自製相連戶。

另一近年常見情況分支家庭,當中有不少希望與家人為鄰,繼而在相同區或同屋苑置業,甚至購買相連單位一同居住,以便互相照應。

然而,相連單位可分為「原裝相連」及「自製相連」兩種,準買家需要留意,前者「原裝相連」指單位落成本身已經是相連,沒有在發展商的設計上作出任何改動;至於後者「自製相連」,主要是指買家購入單位後,再向屋宇署入則將兩個單位打通。

未經許可擅自加建或改動單位間隔均有機會影響物業本身結構,甚至觸犯法例。另外,現時大廈公契對業主具有相當的約束力,條款會列明有關大廈的物業管理權、維修責任、居住及使用權限規則等,買家同時要留意改動工程會否違反大廈公契,為避免日後出售單位時引發不必要的爭拗,因此買家若要進行任何的改動工程,事前宜依照程序向政府申請。

至於自製相連單位,售價一般會較兩個相同的單位分開售出的價值為高,差距可由10%至20%不等,究其原因,每個屋苑可以提供的相連、複式、連天台及連平台特色戶供應十分有限,在放盤量極少,以及物以罕為貴的情況下,讀者不難發現此類特色戶在旺市時,經常出現創新高價成交,因此相連單位的估價順理成章亦會較兩個單位分開估價後的總值為高。

間隔方面,若原本不屬於相連戶型,打通後則會出現兩個廚房或兩個浴室,及兩個套房等問題,為了房盡其用,有業主會將廚房改為傭人房,甚至儲存室之用,但要注意喉、渠等改動,是否會影響大廈原有安全;

打通單位,特別是改裝浴室、廚房、拆牆等,必須就有關部分入則申請,不能只靠設計師或裝修師意見作準。

西貢尋寶—特色戶供應地 

如是者,想尋找具空間感特色戶供應,不如直接由新樓入手,一稍為偏離市區,空間較廣闊的區域會較為合適。

其中位於西貢清水灣的傲瀧,項目樓齡約5年,位置前臨香港科技大學及牛尾海,享有高度私隱,屬傳統優尚豪宅地段,吸引眾多富豪家族、名人進駐。

樓盤提供680個單位,當中301個為特色戶,是市場上最多特色戶的大型樓盤。項目佔地超過72萬方呎,最高只有8層,配合四周的綠化環境,以及屋苑內大量綠化設施,住戶可享受綠色悠閒生活。

新近沽出一夥花園特色戶,單位為A座G5室,實用面積3,192平方呎,四房四套房間隔,連1,065平方呎私人天台,並附有私人泳池及花園,成交價為8,109萬元,呎價25,404元。

自2017年開售至今,累沽出全盤單位的99%,連同車位合共套現逾211億元。現傲瀧尚餘極小量複式戶及特色大宅待售。

最後一集,將於11月6日(星期六)晚上10時,繼續於TVB翡翠台壓軸登場,屆時將解構兩大新樓主力供應區將軍澳及啟德樓巿潛力,分享「各路資金捧港樓」置業部署,經絡按揭轉介營運總監張顥曦Kostka Cheung提供按揭實戰貼士,同場加映港漂藝人吳沚默、古天祥星級置業個案,密切留意。

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