【政府減辣救市?】2022施政報告地產樓市政策一覽

受到加息及疫情的影響,香港經濟正面對回歸以來最嚴峻的挑戰,本港樓價跌勢已成,市場熱切期待特首李家超的《施政報告2022》可以提出有效的「救經濟、振樓市」方案措施,期望政府出手減辣救市,助樓市及早「復常」。

特首李家超在《施政報告2022》中表示,向合資格外來人才退還在港置業額外的印花稅。合資格外來人才包括通過指定輸入人才計劃來港的人士,相關計劃包括「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「非本地畢業生留港╱回港就業安排」、「科技人才入境計劃」、「輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃」及新推出的「高端人才通行證計劃」。

居港七年可申請退還印花稅

如在2022年10月19日或以後在港置業,可於居港七年並成為香港永久性居民後,就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅,但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。這將使其印花稅負擔與首次置業的香港永久性居民看齊。有關安排適用於任何在2022年10月19日或以後簽署的「買賣協議」。

政府同時取消「優秀人才入境計劃」的年度配額,為期兩年,同時優化審批程序,以吸引更多世界級優才來港。並優化「科技人才入境計劃」,撤銷科技公司在計劃下輸入外來人才時必須增聘本地僱員的規定,以加快輸入人才的步伐;另延長工作簽證年期,在現有和新增的輸入人才計劃下的人才,到港獲聘後可獲發最長三年的工作簽證。政策令優秀人才及具實力的高端人口來港,相關人士大有可能成為豪宅市場的買家或租客,從而刺激中高端住宅需求。

逾18萬人購買力蓄勢待發

相信有關措施的落實,有助驅散市場的觀望氣氛,加快市民入市的決定,亦有助吸引現於香港工作,而又未成為香港永久居民的人才入市,尤其是已來港居住近5年或以上的人士,料會加快入市步伐,為樓市帶來新的購買力。此批潛在置業需求中,最大機會入市的潛在置業需求為居港已近5年或以上的人才,按此計算,合共有達18.4萬人。假設當中5成人入市,置業需求高達92,200宗;假設當中3成人入市,置業需求亦達55,300宗;假設當中2成人入市,置業需求亦達36,900宗。

以「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「非本地畢業生留港/回港就業安排」、「輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃」、「科技人才入境計劃」6項入境計劃於2016年至2022年上半年間獲批來港人士計算,合共高達32.9萬人。現時合資格的非本地人才在成為香港永久性居民後可申請退還在港置業已繳付的辣稅,即意味著此批人才即時受惠,成為潛在置業需求。

新措施相信有助吸引現於香港工作而又未成為香港永久居民的人才加快入市,尤其是國內來港人士。本港住宅物業一向深受內地人士歡迎,即使近年中港未能全面免檢疫通關,主要以「新香港人」支持,內地買家佔比依然高企。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料,按已知買家姓名作分析,今年上半年內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量佔約11.7%。2022年新盤推盤步伐大減下,佔比與過去7年半(2015年至2022年上半年)平均約12.7%相差不遠,足見內地買家鍾情本港一手物業

以一個樓價500萬元的住宅單位為例,根據原有安排,海外專才來港首次置業,合共需繳付樓價30%的辣稅,涉及150萬元。包括支付從價印花稅(DSD),稅率均劃一為樓價的15%,同時需繳付雙倍買家印花稅(BSD),稅率同樣為樓價的15%。

新措施實施後,假設同樣購買樓價500萬元的住宅單位,如果買家即將住滿7年,並於2022年10月19日起簽署「買賣協議」,仍然要繳付150萬元辣稅,但當他居港7年並成為香港永久性居民後,就可以申請退還辣稅,印花稅改為與港人首置稅率一致的「第二標準稅率」,現時500萬元樓價稅率為3%,稅項由150萬元大幅降低至15萬元,慳稅135萬元。不過,如果買家2022年10月19日起才來港居住並首次置業,所繳付的150萬元稅款將被「鎖死」7年,如今部分銀行1年期定存利率可達4厘,如果途造定存7年,合共利息超過47萬元。

有新盤亦趁此際推出「支持高端人才計劃」的付款計劃。新盤供應集中地啟德跑道區,其中焦點新盤承豐道23號項目,將原有的「支持醫護心連心120天現金優惠付款計劃」取消,並改設「支持高端人才計劃120天現金優惠付款計劃」,而條款均為於簽署臨時買賣合約時付5%樓價,其餘95%樓價期後的120日內付清。

到底,合資格人才包括過去一年年薪達港幣250萬元或以上的人士,在香港可以買幾多錢物業?

海外人士在香港工作但未有領取永久香港身份證,按揭成數與現時金管局按揭指引一樣,1,000萬元以下的最高按揭成數為六成(貸款額上限500萬),1,000萬元以上物業最高按揭成數五成。一個年薪250萬的人士,意味月薪約為20.8萬元,此類人士如果有充夠的首期資金及符合壓力測試的條件,可以負擔高達4,500萬元物業。假設外來專才買入4,500萬元的單位,在過往的印花稅機制下,他需要支付$6,750,000從價印花稅(AVD)及$6,750,000買家印花稅(BSD),合共1,350萬元印花稅。不過在新措施下,該名人士在住滿7年後,符合資格便可以申請獲退還$11,587,500印花稅,但仍需要支付$1,912,500較低稅階的第二標準稅率計算的從價印花稅。

稅項(假設買入4,500萬物業)原本收取稅款新收取稅款
從價印花稅(AVD)$6,750,000$6,750,000
買家印花稅(BSD)$6,750,000$6,750,000
總共稅項$13,500,000$13,500,000
可退還稅項$0$11,587,500

陳茂波:樓價仍然相當高

財政司司長陳茂波於《2022施政報告》公佈翌日時亦指出,過去一年香港整體樓價已回落7.5%,重回2019年年初水平,但樓價水平仍然相當高。他以1997年作比較,當時本港一年內跌逾三成,反映目前樓價回落僅屬輕微調整,不至於過度擔心。

此外,由2013年至2020年每年樓市成交量共約6萬宗,2021年為7.2萬宗,而2022年平均每月4,000宗,2022年與2021年合計,跟過往相若,現時經濟環境以及加息因素,所以置業人士更較加審慎,又指交投量靜少少屬正常。 雖然市場普遍取態較為審慎,但沒有恐慌拋售;又指目前供樓按揭息口為2厘至3厘,與1997年的9至10厘是不一樣。

再者,2022年估計首八月落成量為1.4萬伙,全年約2.3萬伙,較之前成交每年約1.7萬伙為高。2000年至2004年的落成量每年為兩萬多伙,反映目標供應量有所增加,但非大幅「彈升」。而未來三至四年一手住宅供應為9.6萬至9.7萬伙水平,供應量穩定;同時,留意到發展商借貸比率並不太高,跟1997至1998年不同,其手上的貨尾單位不多,故見不到有急於推盤情況。

對於經濟情況及展望,他指,短期經濟展望受疫情影響會較辛苦,隨著內地放寬出行,香港經濟環境會好轉,最新失業率正由5.4%跌至最新4%以下,跟1998年一年失業率由3.3%彈升至5.9%,他認為經濟情況不可同日而喻。

白石角站目標2033年或之前開通

另一樓市政策焦點,就是2021年《施政報告》中提及過將興建的東鐵線科學園╱白石角車站,特首李家超在《施政報告2022》中表示,由2025年起分階段完成科學園和數碼港的擴建工程,提供合共約100,000平方米的額外樓面面積。政府亦正規劃東鐵線科學園╱白石角站,目標是在2033年或之前開通。

上任行政長官林鄭月娥於2021年10月發表任內最後一份《施政報告》,當中為樓市着墨的最重點,就研究以現時位處白石角的香港教育大學(教大)運動中心用地為基礎,興建新的東鐵線科學園╱白石角車站,並按教大早前要求重置運動中心到大學本部附近的地點。此建議固然大大改善白石角交通,更旋即成為了新界東樓市焦點熱話,白石角車站位置以至白石角樓盤帶來甚麼憧憬,值得關注。

資料顯示,白石角全區目前有逾8,000個住宅單位,現時尚有約1,000個新盤餘貨待售,至於二手盤源,長期有500個以上,如果想把握入市機會,都有一定程度的選擇。市場估計,白石角二手樓價短期可升5%至10%。而且隨着區內新盤逐漸脫離SSD期的限制,相信二手交投會逐步上升。

以往白石角豪宅林立,不少都是大單位,而且可享全海景觀,兼且私隱度夠高,不過,隨住近年區少不少新盤開始提供中小型單位,甚至是市場最注目的開放式單位,令戶型日漸多元化,合各類用家選擇,勢搶上車客市場。

運輸基建驅動樓市發展

一直以來,運輸基建是驅動樓市發展的一大關鍵,特首李家超在《施政報告2022》會落實「基建先行,創造容量」的競選政綱,推展《跨越2030年的鐵路及主要幹道策略性研究》建議興建的三條主要幹道及三條策略鐵路,形成四通八達的道路網絡和鐵路系統,拉動未來發展。六項重點運輸基建項目包括:

「北都公路」 — 打通新界北的東西脈絡,由西邊的天水圍途經新田連接東邊的古洞北,提升「北部都會區」的運輸容量;

沙田繞道」 — 開通一條新南北幹道連接大埔及西九龍,為新界東居民提供更快捷途徑前往市區,並紓緩吐露港公路的交通壓力;

將軍澳油塘隧道」 — 興建將軍澳第三條公路隧道,配合將軍澳第137區的未來發展,加強對外連接;

「港深西部鐵路」 — 連接洪水橋和前海,便利港深往來,促進香港與大灣區融合發展、互聯互通;

「中鐵線」 — 興建第12條鐵路線,由元朗錦田途經葵涌連接九龍塘,紓緩屯馬線的載運壓力;及

將軍澳線南延線」 — 把將軍澳線向南延伸至將軍澳第137區,優化該區的交通配套。

政府亦正積極推進北環線支線經落馬洲河套港深創科園接入深圳新皇崗口岸的工作。其他地區的鐵路項目亦進展順利,東涌線延線、小蠔灣站和屯門南延線會在明年動工。同時會加快推展多個規劃中的道路基建項目,包括十一號幹線、青衣至大嶼山連接路、屯門繞道、獅子山隧道改善工程等。

上述區域,又會有多一重基建概念支撐,有意入市的準買家,不妨多留意一下。

發展「北部都會區」

另一個重點發展區域,就是「北部都會區」,特首李家超在《施政報告2022》中表示,本屆政府會全力推進「北部都會區」建設。區內已開展多項大型發展項目,會在不同環節提量、提速、提效、提質,將大型項目「生地」變「熟地」由過去需時十多年大幅壓縮一半時間。同時會繼續推動「北部都會區」其他鐵路建設。北環線古洞站將於2027年啟用,洪水橋站及北環線主線亦會在本屆政府任期內動工。

為強化建設「北部都會區」的「治理體系」,政府將分別成立「北部都會區督導委員會」及「北部都會區諮詢委員會」,前者由行政長官親自帶領作高層政策指導及監督,後者由財政司司長主持並由專家及社會人士組成,為推展「北部都會區」出謀獻策。特區政府將與廣東省政府緊密對接,讓「北部都會區」發揮超越地理界線的限制,與廣東省、深圳市和大灣區產生協同效應。2023年會成立專責發展「北部都會區」的部門,主導和統籌各部門以創新發展模式推動建設,目標是在明年內制訂「北部都會區」的具體計劃和行動綱領。

要掌握樓市走勢,必須了解這些報告背後的訊息,知道重要關鍵字背後的含意。

「生地」是指潛在的土地供應,例如政府未售出的住宅土地、未批出合作發展商的鐵路和市區重建局發展項目,及已獲規劃許可作為住宅用途但尚未與政府達成必須的土地契約更改或土地交換協議的私人土地。

「熟地」是指政府已出售的住宅土地,項目可隨時動工。例如政府已售出的住宅土地,及已與政府達成必須的土地契約更改,或土地交換協議的鐵路或市建局發展項目,及已獲規劃許可作為住宅用途的私人土地 。

生地如何變熟地?

生地要變成熟地,需要經過一輪程序,需時大概為6年。以改劃作公營房屋為例,第1步要進行技術可行性研究,評估交通、環境等方面的影響,需時大約2年,隨後會根據《城市規劃條例》(第131章)進行改劃,大概需要11個月,然後展開詳細工程及建築設計,需時約為1824個月。

如果涉及私人土地,亦要按《收回土地條例》和其他條例為收地和工程範圍刊憲和處理反對意見。待詳細研究及預算開支準備就緒,政府會向立法會申請工程撥款,獲批後啓動收地程序和為受影響住戶或經營者提供安置補償,之後再清理土地,以便展開為期大約兩至3年(視乎地盤情況而定)的土地平整和基建工程。

北部都會區 新盤 粉嶺

「北部都會區」一詞在2021年《施政報告》出台後,成為了市場熱搜的樓市關鍵字,翻查資料,市場上不少在區內的新盤,都整裝待發,準備面世,用家及投資者同樣熱烈追捧。而近年市場熱捧的鐵路項目更是主力供應,最少有兩個逾千伙擁北部都會區概念的新盤待推。

當中位於屯馬綫元朗站項目,為北部都會區第一個推出的鐵路沿線樓花項目,當中新一期第C期備有939伙,早前已獲批售樓紙,可短期內啟動銷售。同系之前作為2021年壓軸大盤,但近一年後才推出最新一期,而且貨量不少,發展商大有可能採取「先求量,後求價」的推盤策略,有機會有新優惠吸引買家。一站之隔的錦上路站上蓋第三期 ,亦有680伙可以於年內應市,相信有機會直接比較,兩項物業有機會成為年底一手市場焦點。

特首李家超在《施政報告2022》中亦表示,會全速在「北部都會區」造地建屋 — 全力推進古洞北╱粉嶺北、洪水橋╱厦村及元朗南等已啟動工程的大型項目。大部分其他發展項目已展開規劃,包括新田科技城。目標是5年內為所有發展項目啟動收地程序,10年內完成平整新發展土地和落成新增單位各四成;另提高發展密度 — 善用「北部都會區」土地資源,採用較高地積比率,住宅用地會以最高地積比率6.5倍為指引,較早期新市鎮如沙田的5倍為高,而商業用地則為9.5倍。

此外,在「北部都會區」開發產業用地 — 未來五年,產業用地將陸續推出,支援發展創科和其他產業。新田科技城內的落馬洲河套地區有三棟大樓正在興建,部分河套用地2023年起招商引資;河套地區以外的首批新田創科用地,則於2024年動工;洪水橋元朗一帶的物流及新興工業園首批工業大廈用地將於2023年起推出;洪水橋╱厦村新發展區定位為現代服務業樞紐,毗連洪水橋站的商業用地亦會在2026年完成平整。

規劃多項亮點設施,帶動發展,提升生活質素,包括文化設施群、專上教育院校、大型體育設施、醫院網絡、政府設施群等。位處核心商業區而沒有特定地域要求的政府辦公室,例如金鐘道政府合署近四成辦公室樓面面積,將遷往「北部都會區」,帶動該區發展並騰出核心商業區土地。如是者,將大大提高「北部都會區」的住宅需求,令區內物業增添投資潛力價值。

滿足《長策》估算需求 推出足夠土地

政府亦計劃未來五年推出足夠私營房屋土地,以滿足《長遠房屋策略》估算需求,穩定私樓供應;爭取壓縮造地程序,「生地」變可建屋「熟地」縮短約三分之一至一半時間。根據《長遠房屋策略》最新推算,未來十年私營房屋需求為129,000個單位。政府會以此為基本目標,在未來五年準備好可興建不少於72,000個私營房屋單位的土地,通過賣地及鐵路物業發展推出市場,再加上市區重建局及其他私人發展項目,整體供應將多於估算需求。

構建置業階梯方面,政府除了穩定私營房屋供應外,亦會透過提供「居者有其屋計劃」「綠表置居計劃」和「港人首次置業」(「首置」)等資助出售房屋,實現市民置業願望。為主導土地供應,政府會物色更多土地以照顧需求並增加土地儲備,包括通過新一輪「綠化地帶」研究和《農業優先區顧問研究》釋放的可發展土地。全港約有16,000公頃「綠化地帶」,超過一半已知有明顯發展限制,例如坡度較斜、具生態敏感性等。餘下8,000公頃中,1,200公頃已被納入發展計劃。新一輪研究再識別約255公頃有發展房屋潛力的「綠化地帶」,可提供70,000個單位,並會在2024年或之前改劃第一批土地。規劃署2023年會完成檢視餘下所有「綠化地帶」的發展潛力。

此外,政府提出將軍澳第137區的發展計劃,預計可提供50 000個房屋單位,最早2030年入伙。

建議強拍門檻降至七成

為加快業權統一以利老舊市區重建,特首李家超在《施政報告2022》中建議放寬申請強拍門檻,樓齡達50年或以上但少於70年的私人樓宇門檻由八成業權降至七成,樓齡達70年或以上則降至六成。位於非工業地帶的工廈,如樓齡達30年或以上,門檻降至七成業權;另放寬相連地段強拍申請要求、精簡強拍法律程序,以及透過專責辦事處為受影響小業主提供更多支援。2022年內就方案諮詢立法會和持份者。

另於2025年起陸續有不少地契到期,政府2023年會提交條例草案,以一致方式定期為到期地契續期,免卻個別業權人逐一簽立續期的繁複手續和繳付昂貴費用,大幅減少續契時間。

樓價下跌「已成定局」

事實上,單計2022年第三季「美聯樓價指數」已急挫5.9%,創2018年第四季以來的15個季度最大跌幅。而「美聯樓價指數」創逾4年半新低,而本年迄今跌幅已擴大至8.22%。相信樓價下跌「已成定局」,全年樓價跌幅預測擴大至雙位數,預計創2008年後最大跌幅。價跌量卻難升,預計全年整體物業(包括住宅及非住宅)註冊量僅錄約6.4萬宗的水平,更是創出自1991年以來32年的新低。

「辣招」對助市民上車的作用一直成疑。政府推出「辣招」原意,是壓抑炒風及樓價,並換取時間覓地增供應,惟樓價升勢難止。「美聯樓價指數」在2003年至「3D辣招」推出的2010年的約7年期間,升幅高達1.7倍;自「辣招」推出後至2019年底,仍然升逾1倍,反映「辣招」雖然具一定壓抑樓價作用,但是效用有限,反而帶來成交大幅萎縮的副作用。

施政報告2022 減辣

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,在2003年樓價低位至2010年首次推出「SSD辣招」前約7年期間,平均每月錄得二手成交約7,500宗,但是在「辣招」推出後至2019年「林鄭Plan」推出前,平均每月二手成交僅錄約4,200宗,較「辣招」推出前暴跌近4成半,可見「辣招」實阻礙了物業的正常流通 。

應取消BSD及SSD

從速撤銷或放寬已失效的「辣招」是事在必行,將15% DSD稅率回復至雙倍印花稅。另應下調買家印花稅BSD稅率,或取消BSD稅,以吸引環球人才及資金來港置業。同時亦應取消額外印花稅SSD,或可將年期及稅率回復至「加強版」前。

了解印花稅

綜合稅務局資料,9月份3項住宅辣稅個案(包括15%新住宅印花稅、BSD及SSD)合共錄202宗,較8月242宗跌約16.5%,並創自2020年4月後的29個月新低。事實上,2022年3項住宅辣稅個案均處偏低水平,以今年首9個月合計,3項住宅辣稅個案合共2,463宗,比起去年同期3,751宗大跌約34.3%,較2015年同期16,470宗更大減約8成半,創有紀錄以來第二低,僅略高於2020年同期2,411宗。

辣稅個案減 炒賣已近絶跡

若以3項住宅辣稅個案劃分,2022年首9個月BSD個案(買家印花稅個案 – 非香港永久性居民及以公司名義入市的住宅個案均需要繳付的稅項)錄525宗,較2021年同期657宗跌約2成。過往BSD不乏內地買家,但因中港兩地仍未全面免檢疫通關,導致近年BSD個案處偏低水平;若與中港正常通關時期的2019年首9個月BSD個案1,557宗相比,2022年相關個案更大跌約66.3%,可見近年內地買家來港置業意欲因未能恢復正常通關而大大減低。

至於SSD方面,2022年首9個月錄176宗,比起2021年同期291宗跌約39.5%,大大反映現時樓市短線炒賣已近乎絶跡,政府是時候為市民換樓開方便之門,活化換樓鏈,從速撤銷或放寬「辣招」。

了解印花稅

由於樓市與經濟息息相關,若經濟復甦,資金充裕,樓市亦將隨之回穩,現時價量的下跌只是受到外圍利淡因素影響,本港樓市基調穩固,特別是經歷「林鄭Plan」、「茂波Plan」及最近降低壓測措施的連續三次按揭放寬,樓市已得到一定程度的鬆綁,有更健康的發展環境,而且本港未有完全跟隨美國加息幅度,加上隨著疫情緩和,防疫措施亦進一步放寬,故踏入10月份,市場憧憬《施政報告》有利好消息,將有助刺激本港經濟及樓市氣氛。相信若政府能有效吸引資金來港,及解決移民潮帶來的副作用,待資金再次湧入,樓市即會「復常」。

如2023年跌勢持續,樓市價量暴跌,必定引發「骨牌效應」,進一步推倒經濟,特區政府必須正視問題,提出有效的方案及早「止跌」,減少負資產及民怨,並有助樓市「軟著陸」。

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