【經絡分析】1,200萬想買荃灣西新樓 按保費怎預算?

財政司司長陳茂波於2月23日發表最新一份《財政預算案》。當中樓市重點為將最高8成按揭貸款的樓價上限升至1,200萬元,連帶1,000萬至1,920萬元較高價位的住宅也能受惠,買家可透過按保申請高成數按揭,增強自己的購買能力,令近期稍為平淡的樓市即時再現憧憬,有不少原本礙於首期有限的準買家都頓時變得有信心入市。

有準買家早前看中荃灣西鐵站上蓋海之戀一個1,200萬元單位,原本礙於首期有限,未能選擇有關單位,因為在沒有新按保的日子,如果要買入1,200萬元的住宅,需要支付五成、即600萬元首期,但現在新按保的幫助下,該樓價物業的按揭成數由原有五成增加至八成,只需要兩成首期即約240萬元便可置業。

按揭保險費用高昂?

不過,最大的考慮是按揭保險需要支付按揭保險費用,如果選擇供款30年,要買入該單位便要支付270,720元(貸款額960x2.82%)費用,既要支付首期,又要支付置業雜費,無疑對買家是一大負擔。

新按保

其實,這問題無需過份擔心,首先,按揭保險一般會獲得折扣優惠,如果買家符合要求,可以獲得高達6.5折的保費折扣。假設真的獲得相關折扣,其保費只需要17多萬元。要注意一點,有關折扣是以買家的還款能力及財務背景計算,所以每人獲配的折扣可能有所不同。另外,如果業主在首3年內退保,將會獲發回保費,一年內退保可獲發保費40%,兩年內退保可獲得保費25%,三年內退保則為15%。

每月供款只需微增近千元

除了保費折扣,買家亦可以考慮把保費加借進供款,假如買入1,200萬元單位,倘以一次付清按保費用,以及用H+1.3%按揭計劃計算,每月供款約為33,376元,但如果以把保費加借入按揭供款,攤分成30年還款,每月供款只需要輕微增加941元34,317元便能享用按揭保險。此舉是現時借取按揭保險人士主流的做法,買家無需因為按保費而籌措額外資金。

同時,按揭保費的百分比會因應還款年期等因素產生不同變化,假設借取20年,其按揭保費會轉化為2.36%,總保費支出為226,560元960X2.36%),或者額外月供1,099元。如果選用供款15年,按揭保費則轉變為貸款額的1.93%,總保費支出為185,280元960X1.93%),或額外月供1,155元。此外,按揭成數也會影響按揭保費比率,所以保費多寡需視乎每個實際借取情況而釐定。按揭專員會根據你的實際情況,提出最專業的按保供款建議。

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