【經絡分析】H按2022下半年有機會觸及2.5厘水平

香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)於2022年6月中升至0.38厘,連升6個交易日,更創自2020年10月30日,即19個半月新高。而美國聯儲局於6月中公布最新議息結果,加息0.75厘,比起市場早前預期加息半厘為多。但分析認為,在資金仍然充裕下,相信本港息率未會即時跟加,本港低息環境將持續;然而,若然2022年下半年美國加息速度較預期快及幅度較預期大,不排除本港最優惠利率亦要跟加。

今次美國加息0.75厘,相信本港最優惠利率未會即時跟加,但拆息實際上已有上調趨勢,而2022年下半年甚至有機會觸及2.5厘的封頂水平。有中小型銀行更率先上調拆息按揭(H按)鎖息上限,由2.5厘增至2.725厘,屬於近4年首次上調鎖息上限。

若以樓按借貸500萬元計算,25年還款期計算,目前實際按息2.19厘的每個月供款為21,659元,當鎖息上限進一步上調至2.725厘,供款上限將會進一步增加至23,002元,較現時每個月供款多出1,343元或6%。

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如以30年供款,以H按1.88厘*計算,每月供款約18,182元;假如H按調升至2厘水平,屆時每月供款將增加約299元至約18,481元,升約1.6%;假如H按進一步調升至2.5厘的封頂水平,屆時每月供款則較現時增加約1,574元至約19,756元,升約8.7%(見表)。即使HIBOR未來有機會進一步攀升,但現時大部份業主採用的H按供款,一般有封頂機制,相信未會令供樓人士供樓壓力大增。

表:H按與每月供款的變化

實際息率

H按1.88厘*

假如H按
升至2厘

假如H按
升至2.5厘
封頂息率

每月供款

$18,182

$18,481

$19,756

加息後供款較現時增加

+$299 (+1.6%)

+$1,574 (+8.7%)

上述以貸款額500萬元、還款期30年計算

*以一個月拆息(6月16日)報0.58厘,H+1.3厘計算

事實上,息口走勢只是影響樓市的其中一項因素,縱使未來本港息率有機會調升,但目前業主持貨力強,相信未有大幅減價沽樓的壓力。再者,隨著疫情緩和,配合新一輪消費券推出,料有助提振本港經濟。加上多個新盤部署登場,樓市氣氛將進一步向好,再配合「波叔Plan」放寬按保及新鐵路效應之下,對下半年樓市前景感樂觀。

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另外,全球關注息口會否有大幅上升的可能。事實上,自2022年3月起美聯儲啟動加息週期,及於6月啟動縮表,本港資金有機會加快流出港元市場,加上銀行半年結在即,令市場資金更趨緊絀。

息率與供款變化

HIBOR創19個半月新高

料未來拆息將反覆向上,6月底前一個月HIBOR有機會升至0.6厘以下,2022下半年H按實際按息更有機會觸及2.5厘的封頂水平。

拆息無疑正處於上升軌道

雖然拆息逐步上升,但短期內拆息按揭計劃(H按)仍比最優惠利率按揭計劃(P按)及定息按揭計劃節省更多利息。2022年2月起,由香港按揭證券有限公司推出的定息按揭計劃因應資金成本及市況將10年、15年及20年的定息利率逐步增加,最新6月份的利率分別增加至2.7厘、2.85厘及3厘,連續3個月作出調升。

拆息即使上升,但現時仍屬於超低息環境,對供樓人士負擔未見即時太大影響,而對香港市場的影響亦較為輕微。

慳息招數1: 善用Mortgage-link

Mortgage-Link(按揭存款掛鈎計劃)是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目,為貸款人提供高息儲蓄戶口,息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%,按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升,Mortgage-Link的息率也會同時上升,可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口,當有資金需要,可隨時提款以應付緊急開支,所以非常適合存放備用資金,節省利息開支。

慳息招數2:轉按

另一個簡單慳息方法是轉按,根據過往歷史,在加息潮下,銀行會調整按揭計劃,例如收緊鎖息上限增加按揭利率等,由於現時按揭計劃仍有低至H+1.3%,加上現時有高達1.6%現金回贈,例如借貸額為800萬,現金回贈足以高達12.8萬元,能夠抵銷數月的支出。

另一方面,過往有不少新盤買家選擇發展商按揭,在「蜜月期」過後,是以P+1%P+2%等按揭計劃供款,由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多,當最優惠利率上升,這些人士的供樓負擔更大,最好盡快轉按減低利息成本。

慳息招數3:固定金額供款

按揭市場有不同供款方法,其中一個方法是不論利率上升還是下跌,均以固定金額供款,並同時延長或縮減還款期。例如利息上升時,全期還款年期便會增加,如果利息下跌,全期還款年期便會縮減。不過選用固定金額供款,不能申請30年還款期,因為一旦加息,便會超出金管局的30年按揭還款期限制,詳情可以向我們查詢。

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慳息招數4:定息按揭

市場上另一個慳息方法是選用定息按揭,現時定息按揭的利率分別為10年的2.7%15年的2.85%20年的3%。如果將來按揭利率升穿3%,定息按揭可以發揮作用,但現時H按的按揭計劃普遍為H+1.3%,以2022617日拆息0.6%計算,實際按息為1.9%,比定息按揭為低,故現階段仍未是最化算。

慳息招數5:息除本減

由於加息下每月利息難免增加,最簡單慳息方法是向銀行償還部份本金,最低額通常為5萬元10萬元,在低息環境下,才向銀行借取更多資金。提早還款需要注意罰息期,現時一般按揭計劃設有23年罰息期,銀行有機會取回現金回贈,決定前記得先行審視按揭合約的條款。

如何避免供樓負擔增加?

現時市面上部份銀行提供兩款按揭供款方法,包括「定額供款」及「定息按揭」,均有助供樓人士固定每月供款額,免卻加息周期下每月供款開支增加的煩惱。而它們各有特點,想知道哪種付款方式比較適合自己,請看以下細解。

「定額供款」一般銀行為按揭客戶提供「定期供款」,即固定貸款年期,業主的每月供款會因應利率的高低而有所增減。然而部份銀行亦有提供「定額供款」,即固定每月貸款金額,業主的供款年期因應利率的高低而有所增減。

「定息按揭」由香港按揭證券有限公司(按證公司)推出,讓客戶於首10年、15年或20年以固定利率作供款,不受息口影響,其後可再以定息或浮息續供。6月份的定息利率分別鎖定為2.7厘、2.85厘及3厘,按證公司亦會按照市場情況等因素不時調整利率。

各有利弊 切忌借得太盡

雖然此兩種按揭供款方式甚為相似,但當中亦各有利弊。首先,在按揭利率方面,「定額供款」可以H按或P按供款,借款人可向銀行定出心儀的每月供款額,再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期,當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。以現時新造浮息的實際按息約為2至2.5厘比較,比10年期的「定息按揭」2.7厘稍低,不過如遇上加息周期,選用「定額供款」所增加的利息開支將延後償還,有別於「定息按揭」已鎖定息口,利息開支並不會因加息而增加,因此最終「定額供款」的總利息有機會比「定息按揭」為多,但如按揭年期內遇上減息機會較多,則反之亦然。

其次,按揭年期及壓力測試要求不同。由於「定額供款」或會因加息而將年期延長,因此按揭年期並不能借足30年,相對上壓力測試門檻較可借盡30年為高;選用「定息按揭」的客戶則可選擇最高30年按揭,再決定定息年期,而且借款人毋須通過加息3厘壓力測試,只需通過供款與入息比率,因此選用「定息按揭」的收入要求相對較低。

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以固定金額供款,讓每月供樓開支固定,無懼加息的風險,對業主來說較有預算。不過,建議有意置業人士仍然要預留充裕的後備資金,切忌借得太盡及衡量自身負擔能力才入市。對於壓力測試勉強過關的人士要特別留神,皆因一旦測試未能通過,便有需要增加首期資金或增加擔保人。其實,對於一些已經有充份準備部署置業的人士,不妨盡早鎖定優惠的按揭計劃。現時按揭計劃提供高達1.6%現金回贈,如果物業屬於綠色物業,更可享有高達$8,888現金回贈,詳情可以向經絡按揭查詢。

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