【用盡新按揭】甩名買多層樓收租教學

朋友:「我同太太依家層樓係聯名,我想買多層細單位收租,但又唔想交重稅,可以點做?」

阿搜:「你可以先甩名,回復首置身份,之後再去買」

朋友:「咁有咩手續?我預算約500萬」

阿搜:「需要到律師樓辦理,依家政府放寬按揭,若買層500萬細物業收租,首期都是50萬,比以前成本低唔少。」

甩名方法

如果是夫妻聯名物業,其中一方想甩名,可以利用內部轉讓。如丈夫出售予業權妻子,或是妻子出售業權予丈夫。不過,建議轉讓要以市價出售,如果為了避稅,轉讓售價過低的話,稅局會重新評估市值收取印花稅。

有關轉售需要到律師樓辦理,而由於夫妻之間的轉讓屬於近親轉讓,因此,印花稅會以舊稅率計算(即第2標準稅率),即而不是劃一15%印花稅計算。同時,印花稅以「買入業權比例 x 物業市價」,的相應印花稅率計算。以700萬元物業為例,由夫妻業權各佔一半,如丈夫出售物業的一半業權予妻子,即涉及售價為樓價700萬元的一半350萬元。350萬相應的舊印花稅率為2.25%,所以要支付的印花稅約為7.9萬元。

另外,其他近親轉讓如父母、子女、兄弟或姊妹之間的買賣,都可以使用舊稅率計算。

新按揭計劃降低首期成本

夫婦其中一方甩名後,只要沒有在香港持有物業,便是回復首置身份。同時,由於新按揭計劃下,首置人士買入800萬元或以下物業,可以透過按保申請九成按揭,買入二手物業的首期成本大幅降低。

以500萬元的物業為例,在舊有按保計劃下,最多只能造8成按揭。首期為100萬元,連同其他印花稅,經紀佣金,及律師費,約121萬元。供款方面,以年利率2.625%,還款期30年,連保費每月供款約1.65萬元。壓力測試下,每月要求收入約3.92萬元。

在新有按保計劃下,可造按揭成數提高到9成,首期為50萬元,連同其他印花稅,經紀佣金,及律師費,約71萬元。供款方面,以年利率2.625%,還款期30年,連保費每月供款約1.9萬元,壓力測試下,每月要求收入約4.9萬元。

首置過不了壓測仍可申請9成按

雖然收入要求提高,不過,首置人士,如未能通過壓測仍可申請9成按揭,但有關保費會有所上升。但收入要求會是,供款與入息比率不得高於50%,以每月供款約1.9萬元為例,收入要求會是每月3.8萬元,與舊有按揭計劃的壓力測試要求相約,但由於保費會上升,有關收入要求仍按實際情況而定。

如打算買入物業收租,而首期不算多,可考慮在港島買入約500萬元的物業收租,因為港島租金回報較高,不少上班人士都在港島上班,有較多租務需求。而且相對於新界物業,港島樓部份不需要交地租,亦減少了日後的支出。

甩名何時可買物業

另外,一般人以為要等舊有的近親買賣完成成交後才可以回復首置身份買入新物業。但政府計算的時間是,只要買入新物業的時間較甩名的近親買賣第一份文件遲就可以。即是早上在律師樓簽署甩名的臨約,下午就可以以首置身份簽署新物業的臨時買賣合約。

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