【買樓準備】慳稅借盡實戰攻略

現時法例規定,如果購買第二層物業的人士要繳交15%從價印花稅(AVD),如果本身為首置人士便可以選擇舊制印花稅。近日樓市調整,如果要做到最慳稅及借盡按揭買樓,可以留意以下5大攻略!

  1. 轉名 / 除名變首置

轉名或除名是近年慳稅最普遍的方法,透過轉名讓近親回復首置身份,買賣關係只適用於直系親屬如父母、子女或配偶。假設丈夫轉名400萬的單位予妻子,買賣印花稅為9萬元,比原有稅率18萬足足少一半,其後丈夫便重拾首置身份。

除名則是原本物業由聯名持有,透過甩名由聯名持有轉為一個人持有。假設夫妻聯名持有的物業並各享有一半業權,由丈夫甩名讓妻子全部持有,假設樓價為600萬,計算印花稅時只需樓價的一半300萬,印花稅開支只需$45,000元,其後丈夫便擁有首置身份。

  1. 長命契向律師申請酌情權

聯名物業現有兩種方式,一種為分權共有,另一種為聯權共有(又稱為長命契)。聯權共有人的權益會互相重疊,每個共有人都可以向第三者說自己擁有該物業。當其中一人去世,業權便會自動轉讓予第三者。雖然不少夫婦或近親都會使用長命契買樓,免卻遺產的爭拗,但稅務條例規定聯權共有的物業需要按照市價繳付全數印花稅。不過如果涉及近親轉讓,可要求律師向稅務局申請,希望對方批出酌情權減省稅項。

  1. 避開送贈契

送贈契是指把物業以饋贈方式贈與他人,當中並無涉及金錢代價,在土地註冊處會註明為「送贈契」。雖然物業並無交易價格,但並非代表無需繳付印花稅,稅務局仍會以市價追討印花稅。另外,由於根據《破產條例》,如果送贈者破產,並在提出申請破產之前5年曾把物業送贈他人,破產受託人有機會把送贈契作廢。為免麻煩,銀行亦不會為5年內的送贈契批出按揭。

  1. 找估值低銀行申請按揭再轉按

即使轉名屬於近親交易,但仍屬於正常買賣,雙方必須簽署一份臨時或正式買賣合約,訂明買賣雙方姓名、樓價及成交期,其後再於銀行處理按揭問題,最後於律師樓辦理手續,其後賣家便回復首置身份。不過,要做到節省印花稅又借盡按揭,要首先尋找最低估價的銀行承造按揭。假設A銀行估價為400萬,B銀行估價450萬,可以先選擇估價較低的A銀行以節省印花稅,並運用按揭保險承造8成按揭320萬,罰息期過後再轉按往估價較高的B銀行。

  1. 拉長轉名成交日

物業轉名後按揭要重新申請,但期間可能會出現阻濟,例如母親把物業轉名給剛畢業的女兒,由於女兒正在搵工,現階段缺乏收入難以承造按揭。不過,由於物業的成交期可以為一段長時間,母親可以在簽訂買賣合約時落實一個較長的成交日期,並在一個月內繳付印花稅,直至女兒找到工作後才正式承造按揭。當在女兒擁有收入承造按揭之前,母親已經可以擁有首置身份購買物業。

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