【轉角巿撈筍盤】換樓前必睇5大錦囊

政府大幅放寬按揭保險,令換樓門欖大大降低,無疑是換樓客福音。適逢樓市調整期,換樓客如何把握轉角巿撈筍盤良機,食盡天時地利人和,為自己及家人覓得安樂窩?

何時換樓著數?

不過,坊間對於到底是樓市上升時換樓有著數,還是樓市下跌時換樓有著樓,就有不同的看法。樓市上升時,銀行估價會較進取,買樓價較高的大單位,容易做按揭

例如,買家三年前買入單位是350萬元,承造9成按揭,現時樓價升到480萬元,賣出後可得現金約180萬元。在新按保下,買家800萬以下物業可造9成按揭,1000萬以下可造8成按揭。因此,買家有足夠的金錢買入700萬樓,承造9成按揭,所需現金為70萬元,借款額630萬元,買家扣去首期有約110萬元現金支付其他買樓開支。

至於樓市下跌時,因為「平賣平買」,賣出自住樓後,樓價下跌可換到更好的單位。例如,買家三年前買入單位是350萬元,承造9成按揭,樓價升到480萬元後回落至420萬元,賣出後可到現金約120萬元,買家打算買入的單位亦由700萬回落至600萬元,承造9成按揭,所需現金為60萬,借款額540萬元,買家扣去首期有約60萬元現金。

由於買樓涉及槓桿,因此樓價上升,套現更多的現金有利買樓,但由於借款額較多,需要買家更好的供款能力,但有較多現金在手支付其他費用及有供樓費用。反之,在樓價下跌時,套現現金較少,但借款額較少,要求買家的供款能力較低。

「先買後賣」還是「先賣後買」?

傳統智慧指出,上升市是「先買後賣」著數,因為樓價上升,先買會較便宜。至於跌市則是「先賣後買」著數,因為樓價下跌,先賣的樓樓價會較高。甚至有人會認為,高位賣了樓,先租住一兩年等樓價跌。

不過,要留意是,在樓市低潮時,銀行批按揭會嚴格很多,估價亦會不足,所以想在大跌市換樓亦不容易。

換樓要計清印花稅

由於政府限制炒家,如買家持有香港物業時,打算買入第二套住宅物業時,便需要為第二套物業支付15%印花稅,情況亦適用於換樓時先買後賣。

如買家換樓後想退稅,需要在兩間物業買入日期和賣出日期相差1年之內,並由律師樓代辦,申請後一般兩個月左右可收到退款。

換樓「撻訂」危機

至於先賣後買亦不是完全無風險,對於換樓客來說,普遍需要先賣樓才有足夠資金換樓。一旦換樓客賣樓時被撻訂,很可能因周轉不靈而無法支付買樓的尾數而撻訂。要避免有關情況,最好是在一賣一買之間有足夠時間,或是等待賣樓時簽下必買必賣的正式合同,才去買樓落訂。

換樓講Timing

業主想換樓最好是下定決心,盡量縮短持有兩間物業或沒有持有物業的時間。如使用先買後賣方式換樓,最好與銀行商量,告知自己的換樓計劃,以免影響按揭成數。

另外,過去亦有不少業主賣出樓後,租住一、兩年望樓價下跌再買入,但樓價可能只是輕微回調後便反彈,樓價上升後又不想追價,最終未能再上車。因此,先賣後買的業主最好是限定自己短期內要再買樓。

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