有老友無事不登三寶殿，專程到公司找我，主要是問我們在今次疫情是否受到重傷，是否捱得住？老友說，全港寫字樓的平均空置率 7.6%，甲廈應該高一些，我們持有這麼多甲廈，應該很難捱。由於甲廈空置率高，樓價將會急速下跌，老友致以最高慰問。

我立即「媽媽聲」，不過仍然要很有風度回答，說老友「攪錯」。甲廈空置率比平均低，只得5%，而且樓層愈高，空置率愈低，我們持有的甲廈大多數是高層，空置率托頼不足1％，而且近日查詢的人很多，估計甲廈很快會作出V2型反彈。老友表示不相信。

今次新冠疫情，令香港各類型物業下跌，甲廈已經是跌得最遲，跌幅比較少的類型。香港地產市場有一個類似會計學計算盤點的現象，就是愈跌得遲，愈快調頭回升。在今次疫情，最先受影響的是一些「環頭環尾」的三線舖位，當中有不少於去年已經開始下跌，跌幅超過30%亦比比皆是。現在即使市況回穩，那些三線舖位樓價要長時間才能回復昔日水平，如果有租收還好，否則就當買了匯豐。甲廈跌得最遲，應該最快調頭回升。

大家都知道香港以金融為核心，而金融業最需要的是甲廈。如果甲廈不振，香港就有危機。事實上甲廈在社運，疫情甚至國安法衝擊下，空置率只得5%，其實是很硬淨，雖然租金亦有一定幅度調整，但只要空置率維持在低水平，租金以及樓價很快會作出「V2型反彈」。

老友問，為何不是V1，而是V2型反彈？二次大戰期間，德國率先制做飛彈，V1型射程既短又不準確，V2型就強得多，基本上可以從慕尼黑射到倫敦。如果甲廈作出V2型反彈，表示升勢強而有力，並且會維持一段長時間。老友說我癡人說夢，我話自己樂觀而已。