特区政府于2024年初的“财政预算案”中果断“撤辣”，成为本港楼市的转捩点，相较于交投回升，“撤辣”后楼价则未有止跌，仅是跌幅收窄，随着购买力消化，加上新盘开价进取，个别业主重新减价求售，导致近期楼价跌势再现。
新盘频频以低价开售，抢占市场焦点，而急于求售的业主唯有减价。事实上，整体2024新盘供应仍然高企，现时累积货尾单位数目仍高达21,000个，若以每个月吸纳1,500个计算，要14个月才能完全被消化，货尾数字长期高企令发展商低价推盘，二手楼价受压，如果减息无望，相信要待货尾回落至1万伙水平，2024楼价才可企稳。
政府都不想楼价大泻
至于政府取态都明显不想楼价大泻，如是者，全面撤辣刺激需求之余，亦开始由供应入手，减少卖地，意图救楼市。
发展局最近公布2024/25财政年度上半年(4月至9月)卖地计划，单计住宅官地，只有2幅沙田地皮，合共仅提供约850伙。即使连同市建局及发展商重建项目合计，本财政年上半年合共只有约4,065个单位，较上一个财年下半年大减一半，只占全年土地供应13,200伙目标约3成。相信政府无意为土地供应全年达标。
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此外，地政总署最近资料显示，6月份未有私人住宅项目获批预售楼花同意书，继4月份再次未有私人住宅项目获批，而该月只有资助出售房屋获批。至于新申请预售楼花同意书方面，6月亦只有1个私人住宅项目新申请，涉及122个单位，数量创5个月最少，即是差不多是今年最差的时刻。
再者，包括楼花及现楼，6月底累积货尾量录约21,915个单位，比起2023年底轻微略高出约0.13%。无疑撤辣后市场吸纳不少货尾单位，但同时间发展商积极推出全新盘，在多个新盘鱼贯登场下，市场难以即时悉数消化，令到新增一批货尾单位。在此消彼长下，货尾单位变化不大。这亦可大致解释到，政府不太想再大增供应而推低楼价。
政府认楼市相对疲弱
发展局局长宁汉豪承认，现时楼市相对疲弱，息口较高，政府推地会审时度势。不过，她解释，过往推地均出现头轻尾重现象，以往都是约40%水平，房屋用地来源不同途径，由于涉及私人项目供应，政府推地在政府手上可作调节作用，头轻尾重现象属正常。
分析指，将全年供应分为上下半年，不难发现，该4个财年均出现“头轻脚重”；而当中的20/21财年上半年，共有4,620个私人住宅单位的土地供应，仅为当年目标约36%，但最终20/21财年仍能达标，因此相信今个财政年度私人房屋土地供应仍有机会达标。
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美联集团主席黄建业预期，2024楼价暂时难有上升空间，惟“撤辣”后，楼市已经远离最坏的时刻，住宅物业成交已复常，人口流入更持续带来新的置业动力，相信可支撑楼价不会大跌。即使今年内未减息，料全年楼价亦仅跌约3%，亦即是下半年的楼价跌幅并不算显著。如果今年楼价再现跌幅，将是自1998年至2002年楼价连跌五年后，首现连续三年楼价续跌的情况。不过，黄建业亦强调，一旦落实年内减息，楼价可能受利好消息的刺激而倒升。
黄建业建议调低首置自住印花税
他建议，如果特区想加快楼市复苏，应考虑以政策稳定楼价，在全力“拼经济”同时，亦须因应市场及人口变化，重定公营房屋及建屋目标，甚至提出新的扶持港人入市，或优惠新来港人士的置业政策，加快楼市的复苏，加速引领本港经济重返上升的轨迹。具体建议包括，调低首次置业自住人士的印花税，由现时成交价300万元以下的自用物业只需缴付100元印花税；扩大至500万元以下，以减轻首置人士入市负担，抵销加息的影响，助有刚需的市民入市，令楼市加快复苏，达至刺激经济的作用。如有合适的房策扶持，明年本港楼市或重现价量齐升的局面，进一步刺激经济发展。
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