近日天水围新盘以低价推出市场应市，成功抢到市场焦点，首轮即日沽出300多伙，明显试到市场的承接力，不过，不是每一个新盘或发展商都可以有这股勇气去平卖手上货源。
天水围天荣站项目日前首轮即日沽出338伙，占可售单位近97%，套现逾17亿元，有近10组买家购入2伙，平均每组大手客斥资约1,000万元。发展商指，该盘销情火热，由于向隅客众，集团亦随即加推应市。第4号价单，涉及185伙，维持最高13.5%折扣优惠，折实售价由304.02万元起，折实呎价由10,110元起，折实平均呎价12,593元，较首张价单10,888元高约15.7%，发展商指，今批单位包含首度推出的开放式单位及向南天水围景观优质单位，撇除相关因素，属原价加推。
明显试到市场承接力
作为地产商龙头，业界不时以他们的销售部署及成绩作为参考指标，如今成功于2023年底制造到今年罕见的旺市画面，理论上，已经明显试到市场的承接力，购买力成功吸引出来。
不过，项目位天水围轻铁天荣站上盖项目，早在2015年2月批出发展权，项目当时的补地价金额逾15.18亿元，以其总楼面约98万平方呎计算，每平方呎补地价只是约1,500元，价钱上其实相当低水，令发展商大有条件平卖单位，要量不要价。
事实上，发展商卖楼一向奇招百出，早前系内屯门新盘，推出全新楼价保障计划，可获得最多楼价5%的金额保障，名为“置开心楼价保障”，玩法就是用买家签约该月的平均楼价和2024年5月的平均楼价去比较，如果楼价跌6%，买家就可以得到3%的补偿；楼价跌10%，买家得到5%；不过补偿是有封顶的，最多只会赔偿5%，所以，楼价就算再跌下去，买家都只会得到5%补偿。
不过，要数2023年的楼市热话，不得不提油塘东源街新盘以震撼价出售，折实平均呎价14,868元，成为近7年内市区最平的新盘，对上一个呎价低于此项目的，就是2016年8月推出的启德1号(1)，当时首批折实平均呎价14,472元，仿佛时光回到7年前。最终收到逾3.06万张入票，成为香港历来收票最多的新盘。
事实上，东源街5及8号工业地多年，并一直积极探求发展机会，至近年才有突破，并于2023年首季尾接纳政府批出的补地价金额，上月完成换地协议，涉及补价金额为22.103亿元，以可建总楼面约41.83万方呎计，每呎楼面补价约5,283元，应是本港工业转住宅用途的新高补价。
启德地价高 开价不可能太过保守
尽管是本港工业转住宅用途的新高补价，但5,283元的呎价，市区而言绝对笋价，相比之下，同样于2023年下半年开卖，启德承丰道15号项目，属启德第4A区1号住宅地皮。由三大合组的财团于2019年7月以约127.4亿元夺得。以可建楼面约107万平方呎计，每呎楼面地价约11,842元。故此，财团在开盘策略上，不可能太过保守，不是个个愿意或者有条件平卖。首批以价单发售的212伙，折实售价575.016万元至1,546.083万元，折实呎价17,987至26,384元。
无可否认，现时息口成为楼市最大的绊脚石，有业内人士指，年初楼市受惠复常通关的效应，一度带动首季物业市场，惟持续受美国加息及地缘政治长期影响，整体市场气氛持续审慎，香港楼市增长速度较为缓慢。但随着美国放缓加息步伐，加上政府调整多项楼市“辣招”，税务负担大幅下降，置业成本大大减低，将会刺激楼市成交量。
虽然美联储局仍有机会再加息，但实际上买家对息口问题已习以为常，只是缺乏信心，“减辣”正正可给予市场信心，相信楼市慢慢可回复过来，相信2024年楼市发展料可平稳向上。
美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明表示，整体交投仍然疲弱。事实上，自《施政报告》减辣后，成交回升主要集中一手，二手受惠有限，形成“一手升、二手平”。原因是新盘震撼性低价推售，购买力严重倾斜一手，新界大型新盘热卖，已反映购买力复现，只是未流向二手。部份二手笋盘已于第三季消化，加上憧憬2024年或减息，个别持货力强的业主已由急售转为观望，叫价态度趋强硬，令不少成交陷胶着局面，现时的成交主要集中于大幅减价的物业。布少明认为，如果二手业主有意出售，或需进一步减价以提升竞争力，否则短期难敌强势新盘大军，相信“一手压二手”仍会是2023年余下时间本港楼市的主旋律。
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