【2023新盘】市区新界一手资讯大检阅

2022年受到加息及疫情的影响,香港经济正面对回归以来最严峻的挑战,但本港防疫措施一再放宽,撤销大部份社交距离措施,而中港通关令业主信心持续增加,减价盘减少,刺激楼市交投出现“大阳春”,料首季一二手交投齐升,楼价回稳,甚至有力回升。

发展商把握机会,在2023年积极推售新盘,据统计,2023年可以推出的一手楼花可达30,000伙,即使最终只是有一半的单位应市,都有15,000伙,为买家提供了多元化的选择。

屯门兆康第54区项目 主打一至两房 

位于屯门兆康第54区项目(地址为欣宝路8号),将继续有新供应应市,乃屯门历来最大型私人住宅发展项目,挟屯马线双站地利及北部都会区门廊优势,而且户型多元化,设有开放式至4房,吸引不少投资者及用家高度关注。同时,项目是屯赤隧道及屯马线全线通车后,首个屯门巿大型新盘,被誉为屯门版Yoho。

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整个兆康第54区发展项目由14座住宅大楼组成,另有4.9万平方呎零售楼面,项目有大型住客会所及室外园林空间。综合上述第1期至3期的伙数,全盘合共提供约4,585伙,为近年市场上罕有的大型住宅发展项目。

项目住客会所连同公共花园及游乐地方总面积约40万平方呎,更自设逾4.9万平方呎商场,生活所需一应俱全,势将打造一个屯门创新指标区域。加上屯门位处“北部都会区”门廊,享“双城三圈”、“港深紧密互动圈”及未来“新界北核心商务区”协同优势,庞大的深港经济双引擎,发展机遇无可估量。

2B期定价仍然克制,新出首张价单,涉及146伙,实用面积由305至703平方呎,包括一至三房间隔。当中一房占5伙、 两房占99伙、三房占42伙。当中,两房单位有46伙的折实售价低于600万元。 入场单位为1B座3楼H单位,面积305平方呎,一房连开放式厨房,折实售价425.51万元,折实呎价13,951元。

是次发展商为买家提供三种付款方法,当中包括“现金付款方法”、“灵活付款计划”、“才俊及升级灵活付款计划”。当中选用“才俊及升级灵活付款计划”的买家可获发展商代缴9%印花税。 同时,发展商亦提供“置称心按揭利息保障”,保障期三年,三年内如实际利率升穿3.375厘,将为买家作出利息补贴,最高补贴为楼价1%。 

以入场单位1B座3楼H室为例,其实用面积305平方呎,属一房连开放式厨房。若买家采用现金付款计划,折实售价425.51万元。如买家采“置称心按揭利息保障”并承造九成按揭,年期为30年,以按息3.375厘计,每月需供款约17,777元。

假设按息于第二期供款时上调0.5厘至3.875厘,并维持三年,如该买家维持上述按揭条款每月供款则会上调1,132元至18,909元 ,总计三年后需供多约4万元。不过,多出的供款仍未超出发展商所提供最高补贴为楼价1%,即42,551元。即假如买家采用“置称心按揭利息保障”,料可抵消加息0.5厘后所带来的供楼压力。

铁路新盘继续成为焦点

事实上,港铁新盘继续成为焦点。而市场最关注的大型屋苑项目,2023年亦有多个大盘推售。

其中一个焦点铁路盘,为何文田站项目,细分3期发展,共提供844伙。1A期项目提供447伙,户型由1至4房连储物室俱备,实用面积介乎311至1,615平方呎;当中主打的3房连储物室户占近四成。

何文田区作为传统尊贵地段,一直备受社会菁英追捧,新楼供应不会多,加上在香港,住宅物业最大价值,就是位置及交通配套,如果是市区楼,价值一定不会低;如果是位处铁路沿线,更一定有价有市,项目兼具双线铁路网络优势,即港铁屯马线及观塘线,而且拥有刚通车的东铁线过海段的利好因素,两个站即到会展,三个站到柯士甸。项目集合以上两大条件,即既是市区又位处铁路上盖,则可以用无敌来形容。

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至于市区新楼供应重镇的启德区,2023年亦有新盘推出,预计继续有超过5,000个新单位推出,主要集中在跑道区,另一供应重镇就是将军澳康城区,3个新盘总计有超过5,000个新盘。

市区九龙新楼供应一向紧张,发展商每每有新供应都会付市场人士高度关注。其中一个位于茶果岭茜发道项目,自2020年年中开卖,销售成绩稳步向上。

发展商于2023年开展新一期的销售部署,第3A期成为2023年首个开价的新盘项目,首批涉88伙、折实均呎17,973元,较第1期首批折实均呎低约一成。项目实用300平方呎1房单位,折实554万元入场。同时,发展商是次特设“首置菁英180天现金优惠付款计划”,所有年龄低于35岁、或“首次置业”的买家,即可采上述付款计划,可享最高12%直减折扣,与采“120天现金优惠付款计划”的买家看齐。项目另设“灵活轻松360天现金优惠付款计划”及“建筑期付款计划 ”,最高折扣分别为10%及9%。

市场选择多元化

港岛方面,聚焦港铁黄竹坑站上盖港岛南岸;港岛南岸3期涉1200伙,以及4期涉800伙,有机会于年内推出。港岛南岸3期最快今年中推出,户型由2房至4房。港岛区2023年也会有较多的新盘,虽然最多大约只有3,200个,但已经比以往多,单是黄竹坑港铁站上盖第三期和第四期项目,潜在供应达到2,000个,港铁沙中线全面通车后,金钟站将成港岛线、荃湾线、南港岛线和东铁线的枢纽车站,成为香港岛的交通枢纽,与金钟站连接的港岛南区,铁路优势带动当区升值潜力极高。

同时,美联物业房地产数据及研究中心综合地政总署资料显示,2022年12月共有6个项目新申请预售楼花,涉及1,513个单位,回顾2022年,新申请预售楼花单位共录25,087伙,按年升约20.7%,并创自2002年后的廿年新高。过去一年疫情反复,楼市大受影响,惟发展商依然积极将旗下项目申请预售,令未来推盘部署更添弹性,市场人士相信通关令发展商2023年将重拾推盘步伐。

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