疫情第四波再现，地产商近日为了促销楼盘，采取了不同的销售策略，例如以折扣价买楼、印花税津贴等等，今天笔者想说的呢，便是呼吸plan 了。
什么是呼吸 Plan按揭计划?
简单来说， 呼吸 PLAN 其实就是由物业发展商以”包搅掂按揭”来作招徕顾客的手段之一， 意思为：你只要有呼吸，就能借到钱。
基本上即使买家没有入息証明，抑或是入息証明不足以通过压力测试 – 都能买到楼！做到按揭！
怎样做按揭呀？ 因为入息証明不足，通过不了压力测试，银行和按揭保险公司是不会批按揭给你的哦!
对！你说的没错，呼吸 PLAN 当中，借钱给买家的并不是银行，是由发展商旗下的财务公司审批和借贷。
肺炎疫情第四波，呼吸Plan 按揭计划再现！
近日由长实发展的火炭楼盘名日为例，为了吸引准买家， 发展商推出了俗称”呼吸plan”的即供付款计划， 让买家能
- 达到一按做八成的优惠、
- 还能3年内， 以2厘计算， 供息不供本、
- 享受最高21%楼价折扣优惠
- 除此以外，买家还不用提供任何入息証明文件，不用考虑是否通过压力测试。
听起来好像很吸引？先别下定论，我们来细细分析、了解一下。
呼吸Plan 按揭计划的背景
呼吸plan 首次推出在数年前，当时楼巿正处于节节上升的情况， 于2015年， 政府也相对地收紧了按揭政策：
- 楼价高于700万的话，便只能做到六成按揭。
- 超过1000万的物业， 更只能做到五成按揭。 那楼价高于700 万， 甚至1000万的话， 那对没有足够首期的买家来说， 怎办呢？
当时，发展商想到了一个解决方法，便是呼吸plan！卖点总括如下：
- 首二至三年蜜月期， 供款非常轻松
- 不用提供入息証明，不用担心过不了压力测试 (后期发展至可能需要申请人提供入息証明， 但即使压力测试通过不了，仍然能获批。)
- 即使楼价超过 700万，甚至1000万，仍能做到八、九成按揭
呼吸 Plan 按揭计划的问题和中伏位: 小心变窒息Plan
我们先来说一下当时呼吸PLAN的实际操作情况:
- 发展商推出新楼盘， 价格高于700 万或1000 万， 即买家只能做到六成或五成按揭。
- 为了促销， 发展商提供了呼吸plan 给准买家
- 发展商以选用他们财务公司提供的呼吸plan 供楼能易上会， 甚至可能会有折扣价， 例如便宜数个%， 吸引买家购入物业， 并选用他们提供呼吸plan
- 当蜜月期 (首三年还息不还本)过后， 买家因各种因素而不能转按， 例如:
- 入息証明不能通过压力测试、
- 楼价没有大副升至能做六成按揭的价位
- 买家被迫留在利息极高的按揭计划中， 甚至可能需要因偿还不了贷款而需要卖楼离场。
我们在这儿先不考虑入息証明的因素， 毕竟政府也说了，“还得到， 先好借。”不太了解以自己现时的入息証明应该选择买哪类型的物业比较好？ 又或是想知道你现在想买的物业， 到底值不值这个价钱? 你也可以发一个信息给XXXX ， 只要用XXXX， 便会有一位专人替你分析你的入息証明能不能通过按揭， 你心仪的单位， 又是不是真的值得花这个价钱去买， 又甚至， 你买的单位会不会有什么潜藏着的问题呢?
呼吸Plan 的分析重点
呼吸PLAN的分析重点， 更应该倾向于: 三年后， 楼价能不能升那么多?
假设你买入了一个 1200万的单位， 以呼吸 plan 做8成按揭， 即是借了960万， 以你选择了三年内， 还息不还本的呼吸 plan， 你需要那个单位在三年后升至 1600 万， 你才能以5成按揭， 转按至其他银行!
倘若三年后， 你的楼价没有升至1600 万， 让你可以转按至传统银行， 而你又未能储到一笔钱， 去补回那当中的差额， 便会被迫继续困于利息极高的按揭计划。 被巨大的财政压力压得透不过气来， 从呼吸 plan 变窒息plan。 更甚至， 将会被迫卖楼， 损手止蚀离场。
也因为损手离场的买家太多， 所以笔者非常建议读者们在考虑要不要选择呼吸 plan 一事上要非常小心！
2019年政策改变对呼吸Plan 按揭的影响
自从2019年10月16日， 政府修订了楼按政策以后，
- 800 万以下的物业可申请到高达九成按揭
- 800 万至1000 万的物业可申请到高远八成按揭
此项措拖一推出， 即时舒缓了大量购入了1000 万楼下的物业， 又选用了呼吸plan 的买家的财政压力， 因为他们总算可以转按至较低息的按揭了!
呼吸Plan 按揭计划总结
在笔者的买楼投资课程，我常常都告诉学生们：“羊毛出自羊身上”呼吸plan 听下去非常吸引，但实际上，要非常小心处理。
蒋一洪LUCY
P&S ACADEMY 创办人，香港房地产投资课程首席导师，同时也被称为“楼巿蒋门人”／“楼巿掌门人”，多年来向香港、马来西亚、越南、泰国及台湾等地学员，教授财务、物业投资与营商技巧。