好多人以为二手居屋按揭贷款保证期由30年延长至50年，等于按揭期年期上限延长至50年。其实，保证期的意思是该物业由出售起开始计算的50年内，都会由香港房屋委员会(房委会)担保50年，可以做足9成按揭。

白居二居屋按揭上限

今次使用范围的是未补地价居屋的二手市场，因为已经补地价的资助房屋就已经当私人楼计算，不用房委会的担保。有白居二资格的买家如果想在白居二市场以未补地价，即是一个较低的价钱买入居屋，以往通常只能选择近十年的新居屋，因为好多旧居屋，本来因为得30年担保期，如果出售至今已经20年，保证期得返10年，就算上手买家做到9成半按揭，新买家做9成半按揭都不会批到25年年期的按揭，可能只有23年甚至更短，每月供款会提高，而且担保期完结时，马上会变成7成按揭，需要补回差价。如果一定要申请25年按揭，就最多只能申请8成按揭。

如果是25年楼龄的居屋，旧例之下想做25年按揭更只最多只可以借8成；30年楼龄或以上最多只可以借7成。

现在保证期由30年放宽做50年后，大量居屋可以马上有资格做9成半按揭和供款期25年，按现时计算，20年以上的居屋屋苑有222个，反而10年以内的居屋屋苑只有30个。

据立法会文件显示，全港目前有逾35万个居屋单位，近九成楼龄达20年或以上，四成涉及逾14万个单位，更属楼龄31年以上的“高龄居屋”，以新界区占9.5万伙最多，九龙及港岛区则各占3.38万伙及1.38万伙。

若以全港18区划分，最多“高龄居屋”为沙田区，占超过5万伙，第二及三位分别是屯门及西贡区(包括将军澳)，各占4万伙及3.7万伙。于新措施下，上述约14万伙“高龄二手居屋”可即时受惠。

的确，现时香港各区不少资助房屋楼龄都较高，担保期自然较短，令买家申请按揭有困难。过去政府会为房委会提供的居屋做担保而申请人毋须压力测试，按揭高达九成；不过，若二手未补地价的居屋楼龄高于20年、已过30年担保期(以首次出售日计算)，银行会下调按揭成数并缩短借款年期，按揭成数最多七成，同时必须做压力测试，买家却步下，就直接影响高龄居屋交投表现。

放宽后，大量以往的居屋王突然涌现“白居二市场”可以做足9成按揭，而且是集中在九龙和香港岛的，例如愉翠苑、富荣花园、宝盈花园等等，甚至一些楼龄超过30年的冰封市场，例如康山花园、丽晶花园也会有机会重新变得活跃。

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楼龄10年至20年居屋屋苑

楼龄21年至25年居屋屋苑

楼龄26年至30年居屋屋苑

楼龄31年至44年居屋屋苑

是次政府将居屋按揭贷款保证期，由30年延长至50年，亦有助激活二手居屋市场，促进旧居屋单位交投，为市民提供更多置业选择，相信可提升资助房屋及二手市场流转，同样料有助稳定楼市。政府消息指，首40年可做九成按揭，之后10年最多八成，若市民有需要，当局会与按揭证券公司商讨可否放宽至九成，但消息未透露措施生效日期。另外，当局将延长居屋一手和二手市场最长25年按揭贷款还款期至30年，消息预计2024年上半年起放宽。

亦有分析指，如今按揭年期放宽，都有助打破之前劈价都乏人问津的困境，令高龄二手居屋业主卖楼甩身机会相应增加，都算是希望在人间。

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