移民潮对楼市影响有限 憧憬“北水重临”续现阳春

移民再度成为城中话题,有市场人士忧虑移民成潮,近月市场亦不时录得卖楼移民个案,更有准买家出动物色“移民急让”的放盘。不过,综合市场资料显示,以移民为由的卖楼个案为数不多,料对楼市影响有限!

综合市场资料显示,去年11月至今,以移民为由的卖楼个案仅约50宗(详见附录);占同期全港二手住宅注册量合共约12,000宗仅占约0.4%(见表)。

无疑,以上资料仅为部份个案,相信有部份移民人士未必会向买家透露放盘原因,令全面数字实难以掌握。不过,就算移民卖楼的数字是上述的10倍,宗数亦只不过是约500宗,相比起同期的二手注册量,依然是极低水平。

有人选择离开香港,但同时亦有人选择留港。有业主卖楼移民,同时亦有买家入市置业!近期新盘销情炽热及二手交投畅旺,除反映刚需强劲外,亦反映置业人士对香港楼市的信心。

由于目前官方尚未有最新的移民数据,本港移民成潮与否仍有待观察,惟观乎过往本港的移民潮,当时人口不跌反升,并持续为本港住屋带来需求。据保安局资料,90年至97年间共有约41万人申请良民证移民;惟期间本港的人口数字仍然持续上升。据统计处资料显示,香港人口由90年中的570万人,升至97年中的649万人,人口增加约79万人。相信其中原因与部份移民客回流,以及新移民来港补充有关。其后本港人口持续上升,去年中人口为751万,较97年中更增加逾百万人(见图一)。

现时的情况实难与90年代初的移民潮直接比较,即使目前部分港人有移民的倾向,亦不排除有人选择“移民不移居”,在取得海外居留身份后,相信亦会回流香港,未会沽售手持物业。

去年外来买家大减  惟整体二手交投仍大升

此外,去年受疫情影响,“封关”措施令外地买家来港置业的个案大减。根据税务局资料,买家印花税(BSD – 非香港永久性居民及以公司名义入市的住宅个案均需要缴付的税项)个案持续下跌,去年录670宗,较2019年的2,132宗急降近69%(见图二)。值得一提的是,该670宗BSD个案当中包括公司名义入市个案,故实际外来买家数字更低。

值得留意的是,虽然外来买家减少,但是去年楼价仅窄幅上落,根据“美联楼价指数”资料显示,全年仅微跌约0.92%。二手交投方面,去年二手住宅注册量不跌反升,升至46,903宗的6年新高。纵使疫情打击以及外来买家减少,但去年楼价稳以及二手交投升,足以反映本地置业需求殷切,足以支撑大市(见图二)。

展望2021年,随着疫苗面世,疫情有望逐步减退,经济逐渐复苏,早前作壁上观的准买家入市意欲料将增加,预计更多积聚的购买力逐渐释放。此外,若疫情持续改善,中港亦有望恢复通关,届时北水将重临,内地客来港置业的个案有机会回升,特别是对豪宅市场带来需求,预期今年一二手交投将增加,楼价有望稳中向好。

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