【信心指数】连续40周高于好淡分界线对楼价有何启示?

利好楼市因素涌现，市场信心显著回升，为楼市带来支持。本周“美联信心指数”及“美联楼价指数”虽然按周双双回落，但跌幅轻微，反映市场信心及楼价持续靠稳。当中“美联信心指数”最新报76点，虽然按周微跌0.3%(见图)，不过近期多个新盘推出抢焦点，但市场对本月美国减息预期升温，以及憧憬《施政报告》有机会推出利好楼市措施，市场上减价盘数量的变化不大，令信心指数仅窄幅上落。事实上，信心指数已经连续40周，即超过9个月高于平均值(属楼价好淡分界线)，预示楼价有力再向上。

“美联信心指数”(MCI)是根据美联物业网上揾楼的网盘价格变化制作，从网盘的价格转变，反映业主的放盘态度，以作为未来楼价走势指标。指数上升代表减价盘减少，楼价上升机会增；指数下跌代表减价盘增加，楼价下跌机会大。“信心指数平均值”则是此指数由2018年初至今的平均值，属睇好或睇淡后市的分界线。当“美联信心指数”(MCI)升穿平均值时，表示楼价有机会由跌转升或升势加快。现时，“美联信心指数”已经连续40周高于平均值，可见市场信心已趋向稳定，除非市场出现重大的利淡消息，否则减价盘大幅增加的机会不大，楼价料将稳步上扬。

9月将会是楼市走势的关键，如果《施政报告》进一步释出利好消息，加上美国9月落实减息，相信楼价的走势及市场的信心会进一步走强，届时季内楼价或有望升约2%。

根据美联物业网站的减价盘比率反映，全港3区之中，新界区减价盘比率为3区最高；若以细区划分，减价盘比率最多的三个区份分别是荃湾、九龙湾、四小龙/荔枝角。若以单位面积划分，减价盘比率最多的是实用面积约430平方呎或以下的A类单位；其次是实用面积介乎约1,076至约1,721平方呎的D类单位；紧随其后的是，实用面积介乎约431至约752平方呎的B类单位。

“美联楼价指数”按周微跌0.14% 本年迄今升0.44%
楼价方面，“美联楼价指数”最新报128.69点，按周微跌0.14%；惟比起四星期前仍升0.38%，而本年迄今楼价则升0.44%(见表)。

若按3区划分，3区楼价按周呈个别发展。“美联港岛楼价指数”最新报133.54点，按周升0.69%；反观，“美联九龙楼价指数”最新报133.37点，按周跌0.61%；“美联新界楼价指数”最新报118.26点，按周微跌0.03%(见表)。

若与四星期前相比，3区楼价则全线上升，港岛、九龙及新界分别升0.67%、0.54%及0.16%；至于年内迄今楼价变化，3区楼价则表现各异，九龙区与新界区年内迄今分别升1.79%及0.07%，至于港岛区则跌1.75%(见表)。

“美联信心指数”(MCI)简介
“美联信心指数”(MCI)是根据美联物业网上揾楼的网盘价格变化制作而成，于每个星期一公布，从网盘的价格转变，反映业主的放盘态度，以作为未来楼价走势指标。指数上升代表减价盘减少，楼价上升机会增；指数下跌代表减价盘增加，楼价下跌机会大。信心指数走势是徘徊于0至100之间，100点表示放盘业主全面看好，0点则表示放盘业主全面看淡，“信心指数平均值”则是此指数由2018年初至今的平均值，属睇好或睇淡后市的分界线。当“美联信心指数”(MCI)跌穿此指数的平均值时，表示楼价有机会由升转跌或跌势加快。当“美联信心指数”(MCI)升穿此指数的平均值时，表示楼价有机会由跌转升或升势加快。指数的升跌幅并非直接反映楼价升跌幅，但从指数走势可推测4星期或之后楼价向上或向下的趋势。

“美联楼价指数”简介
美联楼价指数乃根据全港143个著名中小型私人屋苑的成交个案，计算加权平均数，而于22年以138个屋苑计算；08至21年以100个屋苑计算；08年前则以50个屋苑计算。最新美联楼价指数大致反映两周前签署买卖合约的物业楼价。计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案，并于每周一公布。