【市况向好】库存减楼价升负资产跌！

房屋局公布最新“私人住宅一手市场供应”资料，截至今年第一季，未来3至4年一手私宅供应回落至101,000个单位，按季减少3,000个，并较24年第一季纪录高位112,000个少约11,000个，反映供应已由高位回落。潜在供应按季回落，主要源于发展商积极去库存，在新盘销情炽热带动下，已落成未售出单位数目(现楼货尾)显著下挫至20,000个，按季减少3,000伙，创7个季度新低。事实上，据美联物业研究中心综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料及市场消息，今年首季一手私宅成交量录近6,300宗，按季升近3成，创9年半的季新高，足见市场吸纳能力强劲，加快现楼库存消化。

现楼货尾自去年第一季高见28,000伙后，已连跌4季至今年第一季20,000伙，累计大幅减少8,000伙(减约28.6%)。随着库存明显回落，新盘定价策略亦出现转变，新盘开价与二手物业的折让价持续收窄，而今年首季更录得约0.5%的轻微“溢价”，即相隔3年半(14个季度)后再次出现(见图一)，反映发展商由过往“先量后价”逐步转向“量价并重”，对二手楼价亦带来支持作用。

料次季新盘旺势持续现楼货尾有望续跌
踏入4月份，新盘销情持续畅旺，一手成交量稳企逾2,000宗水平。预期第二季旺势延续，一手成交量将维持高位。在发展商积极去库存的策略下，估计现楼货尾有望进一步下跌，继续舒缓楼市库存压力，支持整体楼市稳步复苏。

私宅施工量大增令建筑中未售出单位上升
值得留意的是，今年首季新盘销售理想，理应带动“建筑中未售出单位”同步下降，惟相关数字却上升至62,000伙，按季轻微增加1,000伙。这主要是由于同期私宅施工量大幅增加至4,100伙，按季急升约116%，创7个季度新高。不少已批出土地(熟地)项目转入施工阶段，令“建筑中未售出单位”即使在销售加快下仍录得增长。至于熟地供应方面，受施工量显著上升之下，则按季减少约1,000伙。

首季楼价升约4.57% 创近3年来最大季度升幅带动负资产宗数按季大减逾46%
随着供应高位回落，加上经济改善、租金上升等多项因素支持，成为楼价持续攀升的动力，同时亦令困扰本港楼市的负资产个案进一步减少。金融管理局今日公布今年第一季末负资产宗数为11,424宗，较去年第四季末21,304宗大减约46.4%，比起去年第一季的40,741宗的近年高位更大跌约72%。第一季负资产显著下跌，主要与季内楼价明显上升有关。据“美联楼价指数”显示，今年第一季楼价按季升约4.57%，升幅持续扩大，而今年首季更创近3年来最大季度升幅(见图二)。相信楼价持续攀升下，次季负资产将跌破万宗水平。