差饷物业估价署今日公布8月份私人住宅售价指数按月轻微回升约0.06%，走势窄幅上落。“美联楼价指数”近数月同样呈窄幅上落格局，最新9月28日报149.11点，连续13星期(约3个月)于148点至150点之间徘徊(见图一)；然而，随着香港第一个五年规划及新一份施政报告公布，香港楼市长远健康发展更扎实，加上本港息率维持不变，消除楼市不明朗因素，过去周末一手交投表现相当畅旺，带动本月一手成交量升至4个月新高，并连续2个月超越千宗水平，反映市况逐步向好。事实上，楼市正处于稳健复苏轨道，市场资金充裕，加上租金持续上升、人口稳定增长、库存高位回落等，多项利好因素叠加再配合新盘热销气氛带动下，楼价有望摆脱窄幅上落格局，料第四季升近4%。
租金表现持续强劲 连续3个月跑赢售价指数
值得留意的是，租金表现持续强劲，差饷物业估价署今日公布8月份私人住宅租金指数按月升约1.64%，不但连升10个月，更是27个月最大的单月升幅，持续刷新历史高位，并连续3个月跑赢售价指数，为租金回报率带来正面支持(见图二)。踏入9月份，传统租务旺季虽然逐步接近尾声，但住宅租赁需求料仍然获得支持。除来港升学的学生外，持续有外来人才来港，均为本地租务市场带来新增需求，预期9月私人住宅平均呎租有望进一步突破历史高位。租金上升增加“租转买”的意欲，同时又会延续长线收租的吸引力，对楼价具正面作用。
“美联楼价指数”年内3区楼价全线上扬
回顾最新一周的“美联楼价指数”，最新报149.11点，按周微跌0.04%；若按3区划分，3区楼价按周呈个别发展。“美联九龙楼价指数”最新报157.2点，按周升0.22%；反观，“美联港岛楼价指数”最新报159.22点，按周微跌0.05%；“美联新界楼价指数”最新报133.75点，按周跌0.25%。若与四星期前相比，3区楼价表现同样呈个别发展，港岛区及九龙区分别升1.3%及1.45%，新界区则跌0.84%；至于年内迄今楼价变化，3区楼价持续全线向上，港岛区、九龙区及新界区年内迄今分别升13.87%、12.33%及8.28%(见表)。
“美联信心指数”持续高于平均值 业主对楼市前景维持乐观
另一方面，反映业主的放盘态度的“美联信心指数”(根据每星期美联网盘价格变化制作而成)最新报71.4点，按周跌1%。虽然市况逐步向好，但近期多个新盘部署推出，部分急于沽货的业主减价以增加吸引力，导致上周减价盘略为增加，令信心指数下跌；不过，指数持续高于平均值，反映业主对楼市前景维持乐观(见图三)。
减价盘比率方面，根据美联物业网站的减价盘比率反映，全港3区之中，新界区减价盘比率为3区最高；若以细区划分，减价盘比率最多的三个区份分别是天水围、荃湾、沙田。若以单位面积划分，减价盘比率最多的是实用面积约430平方呎或以下的A类单位；其次是实用面积介乎约431至约752平方呎的B类单位；紧随其后的是实用面积介乎约753至约1,075平方呎的C类单位。
“美联信心指数”(MCI)简介
“美联信心指数”(MCI)是根据美联物业网上揾楼的网盘价格变化制作而成，于每个星期一公布，从网盘的价格转变，反映业主的放盘态度，以作为未来楼价走势指标。指数上升代表减价盘减少，楼价上升机会增；指数下跌代表减价盘增加，楼价下跌机会大。信心指数走势是徘徊于0至100之间，100点表示放盘业主全面看好，0点则表示放盘业主全面看淡，“信心指数平均值”则是此指数由2018年初至今的平均值，属睇好或睇淡后市的分界线。当“美联信心指数”(MCI)跌穿此指数的平均值时，表示楼价有机会由升转跌或跌势加快。当“美联信心指数”(MCI)升穿此指数的平均值时，表示楼价有机会由跌转升或升势加快。指数的升跌幅并非直接反映楼价升跌幅，但从指数走势可推测4星期或之后楼价向上或向下的趋势。
“美联楼价指数”简介
美联楼价指数乃根据全港143个著名中小型私人屋苑的成交个案，计算加权平均数，而于22年以138个屋苑计算；08至21年以100个屋苑计算；08年前则以50个屋苑计算。最新美联楼价指数大致反映两周前签署买卖合约的物业楼价。计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案，并于每周一公布。
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